出租房營業稅起徵點
出租房營業稅起徵點
稅費繳納，理論上，稅金應該由出租方繳納。房屋租賃稅費舉例以月租5000元為例計算各稅額?
個人出租計算： (1)營業稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費附加=75*3%=2.25元 (4)房產稅=5000*4%=200元單位出租計算： (1)營業稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費附加=250*3%=7.5元 (4)房產稅=5000*12%=600元
概述1、根據《中華人民共和國營業稅條例實施細則》(2009年1月1日起施行)規定第二十三條條例第十條所稱營業稅起徵點，是指納稅[1]人營業額合計達到起徵點 。營業稅起徵點的適用範圍限於個人。營業稅起徵點的幅度規定如下：(1)按期納稅的，為月營業額1000-5000元;(2)按次納稅的，為每次(日)營業額100元。省、自治區、直轄市財政廳(局)、稅務局應當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起徵點，並報財政部、國家稅務總局備案。2、房租收入涉及繳納個人所得稅。
計算問：我一直搞不懂房屋出租稅費是咋算，能不能給舉個例子，比如70平方米自有產權的房子，佔地面積是10平方米，租賃價格是2000元，出租方應該繳納的稅費是咋算的?最後是多少?答：出租方每月出租該套房產應繳納的稅費包括(以下等號後數字單位均為元)，(1)營業稅：月租金收入×3%，即2000×3%=60;(2)城建稅：營業稅×(1%或5%或7%)(在市區的，稅率為7%;在縣城、鎮的，稅率為5%;所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%;外籍和港澳臺人員不徵)，按照在市區標準計算即60×7%=4.2;(3)教育費附加：營業稅×3%(外籍和港澳臺人員不徵)，即60×3%=1.8;(4)地方教育附加：營業稅×1%，即60×1%=0.6;(5)房產稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80;(6)土地使用稅：每平方米土地年稅額÷12個月×佔地面積，島內土地使用稅為每平方米6元，6÷12個月×10=5(每月);(7)印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述(1)-(7)項合計稅費為：153.6。(8)個人所得稅=(2000-153.6-800)×10%=104.64。
管理房屋租賃管理部門根據相關法規和稅務部門的委託，對房屋租賃徵收租賃管理費，代徵私人房屋租賃稅和外地駐深企業房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎，按照一定的標準組織徵收。
1、房屋租金收入的認定
(1)房屋租金收入的認定原則房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計徵的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。
①合同租金與指導租金孰高原則《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十五條規定：“稅務部門和區主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數;租賃合同約定的租金高於指導租金時，以合同約定的租金為計算基數”。
②核定租金收入原則以寶安區為例，《寶安區私人房屋租賃稅費徵收管理暫行辦法》把寶安區私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房採用合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發票的居民自建出租房按合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房採用核定方式確定租金收入。這種採用核定方式認定的租金稱為核定租金。
(2)居民自建房租金收入核定的方法和程式
①核定租金收入的計算公式核定租金收入=住宅租金收入 商業租金收入住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導租金×住宅出租率商業租金收入=商鋪面積×商業指導租金×商鋪出租率可出租住宅面積=(整棟房屋層數—業主自用層數)×每層平均建築面積商鋪面積=商鋪租賃雙方合同約定實際面積居民自建房建築面積是徵收稅費的計算依據。居民自建房稅費徵收以棟為單位計算總建築面積。如房地產權利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權或使用權分屬兩位或兩位以上業主的，可對業主分別計算總建築面積。住宅指導租金和商業指導租金為市租賃管理辦每年度公佈的房屋租賃指導租金，特殊情況下也可採用租賃管理所上報區、市租賃管理辦批准的指導租金。住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區域的已出租房屋面積佔可出租房屋面積的比例。應繳房屋租賃管理費=核定租金收入×租賃管理費率
②核定租金收入的方法和程式
a、申報登記。凡是本轄區範圍內的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的範圍。
b、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務所組織成立聯合審定小組，在分片選點的基礎上，對各片區房屋出租情況進行典型調查，稽核確定出租比率，並以報表形式報區租賃管理辦和區地稅局備案。
c、核實出租面積。由代徵人員實地察看自建房總層數、業主自用層數和每層平均建築面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初稽核實各棟樓可出租房屋總建築面積後，上報租賃管理所審定。
d、確定租賃面積、計算租金收入。租賃管理所收集整理管理站上報的《私人出租屋稅費核定審批表》，計算填寫租金收入等相關內容。核定租金的有關情況以報表形式報區租賃管理辦和稅務所備案。稅務所若有異議，應及時進行調查核實，並將修改意見回覆租賃管理所，由租賃管理所重新核定租金收入。
e、文書送達。租賃管理所根據稽核透過的《私人出租屋稅費核定審批表》，製作《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》發還管理站，由管理員送達業主。業主按《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的內容到所屬管理站(所)繳納稅費。
f、租金調整。業主如對核定的租金收入有異議，可在收到《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的5日內，向租賃管理所提出複核書面申請。租賃管理所應及時給予答覆。對不予調整的.進行解釋說明;對需要調整的及時組織複核、重新核定，並收回原送達的《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》作廢。
g、檢查複核。每年由區地方稅務局和區房屋租賃管理辦公室抽調人員組成聯合檢查複核小組，採取不定期方式，對年內各租賃管理所核定租金情況進行檢查複核，檢查結果在兩個系統內進行通報。
h、申報停租或變更。對已實行“核定租金”方式管理的出租屋，原則上不再受理停租或變更。特殊情況下需要申報停租或變更的，業主必須提出書面申請，報管理站、租賃管理所、區租賃管理辦逐級調查核實後，以報表形式向稅務機關備案。
2、房屋租賃管理費徵收管理
(1)房屋租賃管理費的概念房屋租賃管理費是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為徵收的一種行政性收費。房屋租賃管理費的概念有以下涵義：
①房屋租賃管理費是一種行政性收費;
②房屋租賃管理費徵收主體是房屋租賃管理部門 ;
④房屋租賃管理費的徵收物件是房屋租賃行為;
⑤房屋租賃管理費交納人是房屋收益人，包括出租人和轉租人等。
(2)房屋租賃管理費徵收標準和依據房屋租賃管理費徵收標準根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條規定：
①出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費。
②出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費。③房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，應當按上述規定的標準，由轉租人繳納房屋租賃管理費。房屋租賃管理費計費依據房屋租賃管理費計費依據是房屋租金，租金收入按下列規定認定：
①根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十五條的規定，區主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數;租賃合同約定的租金高於指導租金時，以合同約定的租金為計算基數。
②根據《寶安區私人房屋租賃稅費徵收管理暫行辦法》規定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據計徵租賃管理費。
(3)房屋租賃管理費的計算公式根據上述規定，可以得到如下基本計算公式：出租人月繳租賃管理費=租金收入×租賃管理費費率具體情況如下：
①非居民自建房辦理合同登記手續的房屋租賃管理費計算公式出租人月應繳租賃管理費=月租金收入×2%(租金收入採用合同租金與指導租金孰高原則確定)轉租人月應繳租賃管理費=(轉租租金收入-原合同租金支出)×2%
②非居民自建房屋出租辦理合同備案手續的房屋租賃管理費計算公式出租人月繳租賃管理費=月租金收入×3%(租金收入採用合同租金與指導租金孰高原則確定)轉租人月應繳租賃管理費=(月轉租租金收入-原合同月租金支出)×3%
③居民自建房屋出租辦理合同登記手續的房屋租賃管理費的計算公式月應繳租賃管理費=核定月租金收入×2%
④居民自建房屋出租辦理備案登記手續的房屋租賃管理費的計算公式月應繳租賃管理費=核定月租金收入×3%
(4)房屋租賃管理費徵收管理程式
①電腦員根據出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，於每個季度最後一個月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。
②租賃管理員核對後，對變更的房屋租賃情況進行調查核實。經所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細表》一式3份，所長、管理員、收費員各一份;《房屋租賃管理通知單》一式2份，業主(出租人)、管理員各一份。
③收款後，開票人員開具省財政統一印製的行政事業收費收據。如當事人約定，由承租人代交管理費的，收據上的交款人仍應填寫出租人的姓名。
④收款人應及時向租賃管理所所長，管理員通報租賃管理費收取情況。對拖延交付管理費的出租人，管理員應填發《限期繳納房屋租賃管理費通知書》進行催繳。
⑤各租賃管理所於每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統計表》，報市、區租賃管理辦。
⑥房屋租賃管理費須及時存入市、區財政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴格實行收支兩條線管理。
(5)法律責任
①出租人或者轉租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令其繳納，每遲延一日，按應交管理費的數額收取千分之三的滯納金。
②當事人不服有關行政機關處罰的，可依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
③主管機關的管理人員翫忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3、房屋租賃稅徵收管理房屋租賃稅並不是一種獨立的稅種，它是對出租房屋應繳納的幾種稅種的統稱，包括了因出租房屋應繳納的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等稅種。營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅和所得稅的法定徵收機關是稅務部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委託，代徵私人房屋租賃稅和外地駐深企業房屋租賃稅。
(1)代徵房屋租賃稅的範圍私人房屋指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業是指註冊地在深圳市外的企業，包括國內企業及境外企業。根據《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第二十一條規定，從事生產、經營的納稅人到外縣(市)臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。
(2)代徵房屋租賃稅的稅種房屋租賃管理部門代徵房屋租賃稅稅種包括出租房屋應繳納的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應繳納的所得稅為個人所得稅，外地駐深企業出租房屋應繳納的所得稅為企業所得稅。
(3)私房租賃稅納稅標準為了方便納稅，減輕納稅人負擔，深圳市地方稅務局2004年印發的《關於私房租賃稅收徵管問題的通知》(深地稅發
繳稅境外個人或企業在滬購買商品房，若對外出租的話應當依法納稅。所謂“境外個人”指的是外籍人員(港澳臺胞暫歸入此範圍)。所謂“境外企業”指的是外商在國內投資的企業(港澳臺胞投資企業暫歸入此範圍)。境外個人和境外企業私房納稅有所區別。境外個人在滬購得產權房時外出租，若用收入在2000元以下的按綜合稅15%減半繳納;2000元以上按綜合稅21%減半繳納。這同國內個人私房出租所繳的稅是一致的。境外公司在滬購得產權房對外出租，若境內有常設機構的，應當繳納營業稅和企業所得稅。營業稅為租金收入的5%、企業所得稅為30%。如果該機構不能提供準確的成本和費用憑證的話，原則按租金收入30%繳納。對於境外個人和公司在滬購得產權房自住的也應繳一項房產稅，按居住者入住使用第二個月起扣除總房價20%所剩的餘款一次性繳付。如果涉外房子是透過中介對外出租的話，即房子主人要付一筆中介費給公司，這筆鈔票不管付與不付，稅收仍按租金原收入繳納，不能扣除這筆費用後再繳稅。如果涉外房子連同室內傢俱一同對外出租，稅收仍按租金總收入計算，不能扣除這筆所謂“傢俱使用費”後再繳稅。