1. 首頁
  2. 勞動法

陽臺面積計算新規定

陽臺面積計算新規定

陽臺面積計算新規定

住建部新規7月1日起實施,飄窗開始計算面積,陽臺不再只算一半面積

南寧樓市“送面積”時代面臨終結

7月1日起,由住房城鄉建設部發布的新版《建築工程計算面積規範》(以下簡稱《規範》)正式落地實施。根據新《規範》,原有住宅建築陽臺、戶外花池、戶外結構樓板、飄窗等將計算建築面積,這也意味著開發商透過“送面積”進行營銷的時代面臨終結。南寧房地產市場業內人士表示,在“送面積”行為中獲益最大的實際上是開發商,購房者受惠有限。新規的實施將使房地產市場更加規範,相關房源價格不會因此出現大的波動。

現狀 1

買房“送面積”很普遍

近年來,南寧房地產市場上經常可以看到“一房變兩房”、“陽臺送一半面積”、“89平方米實得面積100平方米”等宣傳語。實際上,由於此前“陽臺只算一半面積”等規定,這些贈送面積一般都是開發商鑽政策空子“偷來”的面積。

記者統計發現,目前南寧樓市在售專案中,一半以上的樓盤都有贈送面積,贈送比例一般為5%~10%,有的甚至達到30%。在“偷面積”招數中,較常見的是將陽臺變成房間,實現“兩房變三房”,或者“三房變四房”。在舊的規定中,陽臺算一半面積,業主可將陽臺當真正的陽臺用,也可將其圍閉起來做成一個書房或客房。一般而言,一個戶型都會設計一個半封閉陽臺,所“偷”的面積在5平方米左右。但不少開發商設計的陽臺越來越多,如鳳嶺北一樓盤,其中一個戶型雖然只是2房1廳,卻設定了4個陽臺,所“偷”面積在20平方米左右。

開發商“偷面積”常見的手法還有將飄窗位置直接落地,將房間的空間擴大,而這樣的“飄窗”位置在舊規定中是不算面積的。此外,層高不超過2.2米的空間都不計算面積,這些均讓開發商“大有文章可做”。

調查 2

“送面積”並非越多越好

“‘送面積’獲利最大的是開發商,購房者實際獲得的實惠有限。”一位不願具名的業內人士表示,“送面積”表面上是購房者以相對實惠的價格獲得了更多的使用面積,但實際上開發商早已經把價格打進這些贈送的面積裡,平均價格跟沒有贈送面積的房源差不了多少,購房者並沒有撿到“天上掉下來的餡餅”。

這位業內人士坦言,開發商贈送面積其實還變相提高了小區的容積率。以一個容積率為3.0、總建築面積10萬平方米的樓盤為例,如果按照常規設計,不“偷”面積,這棟樓可以設計20層。但如果透過打政策擦邊球,每套房有可能“偷”出10個平方米的面積,假設有1000套房,就有可能“偷”出1萬平方米的面積。這樣,開發商在容積率不變的基礎上,又可以多蓋1到2層樓,能多賣上萬平方米。

“這樣一來,開發商成為了最大的受益方。而國家卻有可能因此損失了稅收,購房者為此犧牲了舒適度。”這位業內人士表示,購房者在享受開發商贈送面積的同時,可能要犧牲通風、採光等條件,並遭遇一些本可避免的麻煩。譬如,那些有大進深露臺的戶型,很有可能造成房間日照不足,降低居住舒適性。如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型,還會導致隱私性不強等問題。

值得一提的是,大部分所謂的“贈送面積”,由於沒有計算在規劃報建的建築面積和容積率內,並沒有產權。一旦這部分“贈送面積”發生安全事故,業主很難透過法律維權。

分析 3

新規將遏制“送面積”行為

近年來,南寧房地產市場“偷面積”愈演愈烈,除了市場競爭越來越激烈,以及計算面積的舊規定給予了開發商很多發揮的.空間外,“70/90政策”(指2006年6月1日以後新審批、新開工的商品住房專案,必須建設70%以上套型建築面積90平方米以下的住房)也逼使開發商不得不想方設法將戶型設計得更寬敞一點,以迎合置業者的需求。

而新《規範》實施後,以前的這套做法操作難度大幅增加了。“這次新規條文規定得比較細,就‘偷面積’手法而言有很強的針對性,今後南寧房地產市場的‘偷面積’行為將受到有效遏制。”廣西華藍設計(集團)有限公司總建築師施艦表示,今後“70/90政策”在執行上預計也會有所鬆動。

記者看到,新《規範》修訂的主要技術內容有:增加了建築物架空層的面積計算規定;取消了有永久性頂蓋的面積計算規定,增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、簷廊的面積計算規定;增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求;修訂了陽臺的面積計算規定等等。

其中值得一提的是,新《規範》要求,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下,且結構淨高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規中變化最大的一條。相比之下,按照2005版《規範》,飄窗是不算面積的。業內人士表示,這也是此前許多開發商在售樓時經常提到的“贈送飄窗”優惠。不過以後,這種說法恐怕行不通了。

另外,新《規範》要求,在主體結構內的陽臺,按其結構外圍水平面積計算全面積;主體結構外的陽臺,則按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規範》裡,建築物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。業內人士表示,這意味著,今後開發商想透過面積計半的大陽臺設計吸引購房者以及規避稅費,難度將進一步加大。

未來 4

小戶型設計面臨挑戰

走訪中,不少市民認為需要理性看待開發商“送面積”的行為。如果自己的定位是想買套90平方米的房子,但是加上贈送的面積能到120平方米,這對置業者來說非常有吸引力。至於羊毛是否出在羊身上,那就要看樓盤的定價,如果定價合理,自己認為總價可以接受,那還是會覺得價效比較高。現在市場競爭越來越激烈,新《規範》的出臺應該會使市場更規範,讓開發商從其他方面對購房者進行讓利。

“新《規範》對市場的影響比較有限。”南寧昌泰置業投資有限公司營銷中心主任覃斌認為,房地產行業在發展了近20年之後,已經趨於規範。“送面積”只是開發商眾多營銷手法中的一種。如今這一手法被限制,開發商還可以在價格、物業等其他方面做文章。不過開發商需要面對的現實是,新《規範》實施後,小戶型的設計將遭遇更大挑戰,很難再透過政策空子“偷面積”。從長遠來看,新《規範》對購房者來說是好事,今後開發商建的房子在舒適度和通透度上應該會做得更好。

需要注意的是,新《規範》的落地實施引起了部分市民擔憂:今後“送面積”的房源將越來越少,這類房源會不會因此受到市場追捧,價格因此水漲船高?對此,業內人士表示,儘管新《規範》的實施時間是今年7月1日,但根據規定,在這一時間之前已經完成規劃審批的樓盤,仍按原先的規定執行。也就是說,新規對市場真正產生影響,恐怕還要過大半年時間。而且南寧樓市這類房源當前的庫存量較大,即使受到市場熱捧,短期內也不大可能消化殆盡,因此購房者不必過於擔憂。

部分新舊建築面積計算規定對比

舊規定

計算半面積:主體結構內的陽臺、主體結構外的陽臺。

不計入建築面積:結構層高在2.20米及以上的地下室、結構層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.20米及以上的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。

新規定

計算全面積:主體結構內的陽臺、結構層高在2.20米及以上的地下室。

計算半面積:主體結構外的陽臺、結構層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.20米及以上的凸(飄)窗。

不計入建築面積:窗臺與室內地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。