陽臺面積計算新規定
陽臺面積計算新規定
住建部新規7月1日起實施，飄窗開始計算面積，陽臺不再只算一半面積
南寧樓市“送面積”時代面臨終結
7月1日起，由住房城鄉建設部發布的新版《建築工程計算面積規範》(以下簡稱《規範》)正式落地實施。根據新《規範》，原有住宅建築陽臺、戶外花池、戶外結構樓板、飄窗等將計算建築面積，這也意味著開發商透過“送面積”進行營銷的時代面臨終結。南寧房地產市場業內人士表示，在“送面積”行為中獲益最大的實際上是開發商，購房者受惠有限。新規的實施將使房地產市場更加規範，相關房源價格不會因此出現大的波動。
現狀 1
買房“送面積”很普遍
近年來，南寧房地產市場上經常可以看到“一房變兩房”、“陽臺送一半面積”、“89平方米實得面積100平方米”等宣傳語。實際上，由於此前“陽臺只算一半面積”等規定，這些贈送面積一般都是開發商鑽政策空子“偷來”的面積。
記者統計發現，目前南寧樓市在售專案中，一半以上的樓盤都有贈送面積，贈送比例一般為5%～10%，有的甚至達到30%。在“偷面積”招數中，較常見的是將陽臺變成房間，實現“兩房變三房”，或者“三房變四房”。在舊的規定中，陽臺算一半面積，業主可將陽臺當真正的陽臺用，也可將其圍閉起來做成一個書房或客房。一般而言，一個戶型都會設計一個半封閉陽臺，所“偷”的面積在5平方米左右。但不少開發商設計的陽臺越來越多，如鳳嶺北一樓盤，其中一個戶型雖然只是2房1廳，卻設定了4個陽臺，所“偷”面積在20平方米左右。
開發商“偷面積”常見的手法還有將飄窗位置直接落地，將房間的空間擴大，而這樣的“飄窗”位置在舊規定中是不算面積的。此外，層高不超過2.2米的空間都不計算面積，這些均讓開發商“大有文章可做”。
調查 2
“送面積”並非越多越好
“‘送面積’獲利最大的是開發商，購房者實際獲得的實惠有限。”一位不願具名的業內人士表示，“送面積”表面上是購房者以相對實惠的價格獲得了更多的使用面積，但實際上開發商早已經把價格打進這些贈送的面積裡，平均價格跟沒有贈送面積的房源差不了多少，購房者並沒有撿到“天上掉下來的餡餅”。
這位業內人士坦言，開發商贈送面積其實還變相提高了小區的容積率。以一個容積率為3.0、總建築面積10萬平方米的樓盤為例，如果按照常規設計，不“偷”面積，這棟樓可以設計20層。但如果透過打政策擦邊球，每套房有可能“偷”出10個平方米的面積，假設有1000套房，就有可能“偷”出1萬平方米的面積。這樣，開發商在容積率不變的基礎上，又可以多蓋1到2層樓，能多賣上萬平方米。
“這樣一來，開發商成為了最大的受益方。而國家卻有可能因此損失了稅收，購房者為此犧牲了舒適度。”這位業內人士表示，購房者在享受開發商贈送面積的同時，可能要犧牲通風、採光等條件，並遭遇一些本可避免的麻煩。譬如，那些有大進深露臺的戶型，很有可能造成房間日照不足，降低居住舒適性。如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型，還會導致隱私性不強等問題。
值得一提的是，大部分所謂的“贈送面積”，由於沒有計算在規劃報建的建築面積和容積率內，並沒有產權。一旦這部分“贈送面積”發生安全事故，業主很難透過法律維權。
分析 3
新規將遏制“送面積”行為
近年來，南寧房地產市場“偷面積”愈演愈烈，除了市場競爭越來越激烈，以及計算面積的舊規定給予了開發商很多發揮的.空間外，“70/90政策”(指2006年6月1日以後新審批、新開工的商品住房專案，必須建設70%以上套型建築面積90平方米以下的住房)也逼使開發商不得不想方設法將戶型設計得更寬敞一點，以迎合置業者的需求。
而新《規範》實施後，以前的這套做法操作難度大幅增加了。“這次新規條文規定得比較細，就‘偷面積’手法而言有很強的針對性，今後南寧房地產市場的‘偷面積’行為將受到有效遏制。”廣西華藍設計(集團)有限公司總建築師施艦表示，今後“70/90政策”在執行上預計也會有所鬆動。
記者看到，新《規範》修訂的主要技術內容有：增加了建築物架空層的面積計算規定;取消了有永久性頂蓋的面積計算規定，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、簷廊的面積計算規定;增加了凸(飄)窗的建築面積計算要求;修訂了陽臺的面積計算規定等等。
其中值得一提的是，新《規範》要求，窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下，且結構淨高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規中變化最大的一條。相比之下，按照2005版《規範》，飄窗是不算面積的。業內人士表示，這也是此前許多開發商在售樓時經常提到的“贈送飄窗”優惠。不過以後，這種說法恐怕行不通了。
另外，新《規範》要求，在主體結構內的陽臺，按其結構外圍水平面積計算全面積;主體結構外的陽臺，則按照其結構底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規範》裡，建築物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。業內人士表示，這意味著，今後開發商想透過面積計半的大陽臺設計吸引購房者以及規避稅費，難度將進一步加大。
未來 4
小戶型設計面臨挑戰
走訪中，不少市民認為需要理性看待開發商“送面積”的行為。如果自己的定位是想買套90平方米的房子，但是加上贈送的面積能到120平方米，這對置業者來說非常有吸引力。至於羊毛是否出在羊身上，那就要看樓盤的定價，如果定價合理，自己認為總價可以接受，那還是會覺得價效比較高。現在市場競爭越來越激烈，新《規範》的出臺應該會使市場更規範，讓開發商從其他方面對購房者進行讓利。
“新《規範》對市場的影響比較有限。”南寧昌泰置業投資有限公司營銷中心主任覃斌認為，房地產行業在發展了近20年之後，已經趨於規範。“送面積”只是開發商眾多營銷手法中的一種。如今這一手法被限制，開發商還可以在價格、物業等其他方面做文章。不過開發商需要面對的現實是，新《規範》實施後，小戶型的設計將遭遇更大挑戰，很難再透過政策空子“偷面積”。從長遠來看，新《規範》對購房者來說是好事，今後開發商建的房子在舒適度和通透度上應該會做得更好。
需要注意的是，新《規範》的落地實施引起了部分市民擔憂：今後“送面積”的房源將越來越少，這類房源會不會因此受到市場追捧，價格因此水漲船高?對此，業內人士表示，儘管新《規範》的實施時間是今年7月1日，但根據規定，在這一時間之前已經完成規劃審批的樓盤，仍按原先的規定執行。也就是說，新規對市場真正產生影響，恐怕還要過大半年時間。而且南寧樓市這類房源當前的庫存量較大，即使受到市場熱捧，短期內也不大可能消化殆盡，因此購房者不必過於擔憂。
部分新舊建築面積計算規定對比
舊規定
計算半面積：主體結構內的陽臺、主體結構外的陽臺。
不計入建築面積：結構層高在2.20米及以上的地下室、結構層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.20米及以上的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。
新規定
計算全面積：主體結構內的陽臺、結構層高在2.20米及以上的地下室。
計算半面積：主體結構外的陽臺、結構層高在2.20米以下的地下室、窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.20米及以上的凸(飄)窗。
不計入建築面積：窗臺與室內地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米以下的凸(飄)窗、窗臺與室內地面高差在0.45米及以上的凸(飄)窗。