濟南典型辦公物業調研報告
隨著城市的發展、經濟水平的提高、本地公司的發展、外地和外企公司的進入，濟南辦公物業市場有了多元化的發展。與住宅產品相同，辦公物業也講究供需之間的結構平衡，產品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高階寫字樓，演繹了一部生動的產品換代故事。
產品的規劃設計、建築風格的選擇、智慧化的配置、戶型面積的配比、商務功能的取捨，與經濟發展水平、城市的對外程度、開發商的開發理念、客戶的需求、專案所處的區域等都有著莫大關係。
一、辦公樓物業檔次劃分標準的研究
就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業內的一種習慣稱謂。
在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD佈局)的因素，具體來說物業等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求；建築物具有靈活的平面佈局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的淨高度不少於2.6米。
①裝飾標準：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高階地磚或鋪高階地毯，牆面應為大理石或高階牆紙或高階漆，應有吊頂，電梯間應為不鏽鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分割槽。
④裝置標準：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合佈線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理資訊系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智慧化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在專案開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規範的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標準：外立面採用大理石、高階面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高階牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不鏽鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高階地磚或鋪高階地毯，牆面應為高階牆紙或高階漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不鏽鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③裝置標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合佈線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智慧化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規範的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標準：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高階漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③裝置標準：中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合佈線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規範的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標準：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③裝置標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合佈線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
二、濟南市商務樓的產品研究
1、三箭銀苑銀座數碼廣場銀座索菲特明珠國際商務港
分析：
外立面的材料和風格分為兩種型別，一種是開發相對較早的專案如銀座索菲特，多以厚重的幹掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現了厚重、大氣的特點；另外一種是開發較晚，借鑑了發達地區的風格，採用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現了現代、簡潔、明快時代氣息。
2.體量、容積率和層數分析
分析：
（1）90年代立項的辦公物業分兩類，一類為酒店設計，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設計，如金龍大廈，可自由風格，但得房率也僅為60％。
（2）20xx年後開發的辦公物業在產品上呈現出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數在75％左右。
（3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達到20xx多平米；主力戶型在100和200平米兩個節點附近。而商住樓戶型延續了住宅的戶型設計原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。
（4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高於純寫字樓；檔次越高的商務樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內部的.洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。
（5）層高3.3米左右。戶式中央空調的辦公物業比中央空調的淨高相對高一些，中央空調一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以淨高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，淨高在2.6米以上。
3.裝修標準分析
分析：
（1）外立面：由於玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發展，在濟南商務樓市場上，20xx年以後開發的物業比20xx年前開發的物業更廣泛得運用玻璃幕牆。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務樓的外立面開始趨向玻璃幕發展。
（2）內部裝修以精裝修為主。中低檔物業以精裝修為主，高檔商務樓以簡裝修為主。在商務樓市場並不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升專案的價效比。
4.大堂、公共部分裝修標準
分析：
（1）大堂作為體現專案臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達8米以上，面積100平米以上，一般採用花崗岩或者其他石材做地面，牆面用石材或者高階乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理。
（2）洗手間地面採用瓷磚較多，牆面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛生潔具。走廊地面瓷磚或和區域性石材，牆面乳膠漆，吊頂石膏板。
5.電梯、空調、寬頻和電話分析
分析：
（1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標，電梯的數量、品牌、速度對客戶的購買意願產生重要的影響。目前電梯主要以國外進口品牌為主，常見的有LG、OTIS、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區數碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數碼廣場、明珠國際商務港、東環國際廣場高檔商務樓的服務面積較大，都在120xx平米以上。
（2）空調系統：純寫字樓以中央空調為主，商住樓以分戶式中央空調為主；空調品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。
（3）寬頻：寬頻服務商有電信、網通、鐵通和百靈，其中以電信和網通為主。鐵通後來居上，搶佔了濟南部分市場。
（4）電話：固定電話的服務商以電信、網通、鐵通為主，電信仍是主流。
6.智慧化、車位、配套分析
分析：
（1）智慧化：智慧化就是所謂的5A標準，樓宇自動化BA、辦公自用化OA、通訊自動化CA、消防自動化FA、保安自動化SA。雖然眾多樓盤都在宣傳已達到國際化的5A標準，但是實際情況中並沒有達到宣傳中的標準。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智慧化體系越複雜，裝置選用也越講究品牌。值得說明的是：由於智慧化體系比較複雜，同時與買家的實際生活聯絡並不緊密，因此大多數買家並不瞭解智慧化，對其內涵非常模糊。
（2）配套：高檔商務樓的商務配套比較齊全和完善，像銀行、商務中心，票務中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項；同時高檔商務樓一般都在市中心，可以與周邊的區域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務中心最為常見。
（3）車位情況：車位是消費者最關心的問題之一，由於前期商務樓車位數量少，導致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標準。從目前市場上看，原商務樓的車位都達不到1：1的要求，而新建商務樓基本上按照1：1的標準去規劃。
三、濟南辦公物業產品總結分析
(一)專案缺乏個性化和特色化策劃研究
與商品住宅開發市場層出不窮的創新行為相比，寫字樓市場過去從產品到營銷一直是處於低調保守的“不作為狀態”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務酒店、酒店式公寓等產品在市場上走俏，這也標誌著寫字樓產品型別結構的進一步豐富。
競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創新意識在高檔寫字樓市場的出現。然而現實情況並非如此，好的地段加上奢華的室內外裝修仍是現今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導致許多專案在產品形象互相雷同，品質的提升速度慢，缺乏個性化和特色化。
(二）高檔寫字樓開發中缺乏足夠的配套支撐
高檔寫字樓之間的競爭已經從單純比造價、比高度向比配套、比服務比管理方面傾斜。其中配套設施的完善與否日益重要，這裡所說的配套不僅僅是常規意義上的市政、交通、通訊設施等，而是更廣泛範圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建築綜合體。
而目前高檔寫字樓由於單宗專案的規模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導致單宗專案的配套不完善。
對各種配套設施的配備要在規劃及建築設計的初始階段即應有全盤的考慮。以建築綜合體的綜合優勢凸顯專案的高檔品質。這類建築綜合體通常是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據自身特點進行合理組合，並在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關係，從而形成一個多功能、高效率的複雜而有機統一的綜合體。
(三）建築外觀設計，特別是建築室內設計品位較低
高檔辦公寫字樓因為其規模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標誌性建築。因而它的建築外觀設計將直接影響城市的環境景觀質量；而目前的寫字樓外觀建築設計狀況可謂參差不齊。很多專案的設計仍然重複前幾年的欣賞水平。
作為高檔辦公樓，其室內空間效果和室內裝修的設計也難以達到高檔次現代化辦公樓的水準，很多辦公樓花了巨資，但並未體現出一個高檔辦公建築所應有的國際化、高科技化、生態化和以人為本的設計風格和典雅格調。
(四)智慧化系統浮於表面，多為炒作
完善的智慧化系統是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由於國際上並無統一的建築智慧化標準，在其發展程序中出現了不同的分支和流派，美國強調提高辦公效率，歐洲則更重視對生態環境的保護，但最終的都是以人為本，為人服務。
許多高檔寫字樓都號稱是智慧建築達到了5A標準，把5A理解為智慧化的全部，實際上5A只是對建築自動化控制在幾個方面的一種描述，要達到5A有各種各樣的解決方案，每一項內又有不同程度的自動化標準，因此衡量建築是否智慧化，不僅僅是看達沒達到5A，而是能否創造一種更安全、舒適、高效、生態環保的辦公環境，國內高檔寫字樓的智慧化往往浮於表面，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬體配置，對其實際執行結果並不重視。
隨著經濟的發展寫字樓將會有強大的市場需求，如何在開發及設計環節切實提升其內在品質，增加其技術含量，並做到生態、環保、節能，取得經濟效益和社會效益的雙贏，是關乎高檔寫字樓這種建築產品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個性化、配套化、生態化、人性化是高檔寫字樓的必然發展趨勢。