探析投資性房地產所得稅申報規定範文
總局制定了新的所得稅申報表，並下發了相應的申報填寫說明。新的申報表與企業的會計銜接更加緊密，方便了納稅人的填寫，得到了廣大企業人員的肯定。但是由於企業會計規定日益複雜，新的所得稅申報規定中也存在一些不足。如在按照公允價值計量的投資性房地產業務申報中，新的申報規定就存在明顯不足。
一、投資性房地產業務的主要會計規定
投資性房地產是指企業為了賺取租金收入或資產增值而持有的土地、房屋建築物等。投資性房地產主要包括：①為長期資本增值而持有的土地；②企業擁有並在或準備在經營租賃下租出的建築物。投資性房地產業務分為成本模式計量和公允價值計量兩種核算模式。只有在有確鑿證據（即投資性房地產所在地有活躍的交易市場並能從交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關資訊）表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，否則都應採取成本模式計量。採取成本模式計量的投資性房地產的:請記住我站域名會計處理與傳統的固定資產處理業務基本相同，稅收與會計差異較少。按照公允價值計量的投資性房地產業務由於會計處理比較特殊，帶來了比較大的財務會計差異，主要表現為：
1、按照公允價值計量的投資性房地產的初始計量環節：
對於企業外購或自建的投資性房地產，其初始計量成本應按照取得或自建的成本來確認，這與稅收規定一致。
對於將作為存貨管理或自用房地產轉為投資性房地產的，則按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益，而這時則出現稅收與會計差異，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的部分，稅收上不應確認為損益，並應進行納稅調減，而按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入的所有者權益部分，由於對於會計當期損益和應稅所得都不產生影響，稅收和會計不存在差異。
2、按照公允價值計量的投資性房地產的後續計量環節：
會計對投資性房地產不計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
在稅務處理上，企業採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的，公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認，應進行納稅調整；投資性房地產可以計提折舊或進行攤銷扣除，應進行納稅調減。
3、按照公允價值計量的投資性房地產的處置環節：
會計上按照實際收到的金額確認其他業務收入，按照該投資性房地產的賬面餘額確認其他業務成本，同時將累計公允價值變動金額和原轉換日計入的所有者權益部分轉入其他業務收入。
稅收上則按照實際收到的金額確認其他業務收入，按照該投資性房地產的計稅基礎（按照公允價值計量的投資性房地產的計稅基礎和企業賬面餘額一般不一致）確認其他業務成本，對企業會計將累計公允價值變動金額和原轉換日計入的所有者權益部分轉入的其他業務收入稅收上不予確認，應予以調整。所以處置環節也存在較多的稅收會計差異需要調整。
二、按照公允價值計量的投資性房地產業務的所得稅申報規定
在總局新的申報表中，涉及按照公允價值計量的投資性房地產業務的共三張表，即附表三（納稅調整表）第10行公允價值變動淨收益，第43行固定資產折舊或第46行無形資產攤銷，附表七（以公允價值計量資產納稅調整表），附表九（資產納稅折舊攤銷納稅調整表）。
附表七中總局申報規定為：第1列、第3列“賬載金額（公允價值）”填報投資性房地產根據會計準則核算的期初、期末金額，第2列、第4列“計稅基礎”填報投資性房地產按照稅收規定可以稅前扣除的金額，第5列“納稅調整額”＝（第4列－第2列）－（第3列－第1列），再將第5列“納稅調整額”填入附表三的公允價值變動淨收益欄目中。
附表九中總局申報規定為：第5列：填報納稅人按照會計核算的資產折舊、攤銷額，第6列填報納稅人按照稅收規定計算的資產折舊、攤銷額，第7列“納稅調整額”＝第5－6列，再將第5列“納稅調整額”填入附表三的固定資產折舊或無形資產攤銷欄目中。
三、投資性房地產業務的所得稅申報規定存在的'不足和修改建議
目前，總局按照公允價值計量的投資性房地產業務的所得稅申報規定主要存在不足為：在初始計量環節對於按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入的所有者權益部分，附表七未能準確處理；在後續計量環節，未能明確要求按照公允價值計量的投資性房地產計提的折舊不能在附表九填寫；在處置環節，缺少反映調整稅收會計差異的表格。下面本文結合案例介紹申報規定存在問題。
案例1：甲企業08年1月1日將空閒的廠房出租給乙企業使用；出租日該房地產的賬面餘額為80萬元，公允價為85萬元； 08年12月31日公允價為100萬元。
會計處理：
1月1日
借：投資性房地產—成本 85
貸：固定資產 80
資本公積 5
12月[文秘站－您的專屬秘書！]31日
借：投資性房地產—公允價值變動 15
貸：公允價值變動損益 15
如果企業08年實現會計利潤50萬元，其應納稅所得額的計算過程為：1.稅收允許計提折舊，會計不需計提折舊，如折舊年限20年且無殘值，則應調減所得4萬元（80/20=4）；2.稅收上不確認的公允價值變動損益15萬元，應調減所得；應納稅所得=50-4-15=31萬元
而依據目前申報規定，申報表申報為：
附表七中：期末賬面價值100萬元，計稅基礎為80-4（折舊）=76萬元，納稅調整額為76-100=-24萬元（納稅調減）
附表九中：由於會計不需計提折舊，而稅收需要計提，納稅調整額為0-4=-4萬元（納稅調減）
附表三：公允價值變動淨收益調減24萬元，折舊調減4萬元，共計調減28萬元
而依據申報表填寫規定，企業應稅所得為50-28=22萬元，與實際31萬元相比，其差距一是計入資本公積的增值5萬元，本不應調減，可是依據申報表填寫規定也進行了調減；二是依據稅收補提折舊4萬元在附表七和附表九作了重複調減。
案例2：接上例，09年12月31日，企業將廠房出售，轉讓收入120萬元
會計處理：
借：銀行存款 120
貸：其他業務收入120
借：其他業務成本 100
貸：投資性房地產—成本 85
投資性房地產—公允價值變動 15
借：公允價值變動損益 15
資本公積 5
貸：其他業務收入 20
會計確認轉讓所得為120-100+20=40萬元，由於稅收上允許計提折舊，故該資產計稅基礎為76-4=72萬元，稅收上確認的轉讓所得為120-72=48萬元，應調增所得8萬元。可以看到調整過程還是比較複雜的，但目前總局沒有設計相關表格反映企業的調整過程。同時處理按照公允價值計量的投資性房地產，應直接將調整結果填入附表三，如誤填附表七和附表九，又會造成重複調整。
針對投資性房地產業務的所得稅申報規定存在的不足，建議可做以下完善：一是完善填報說明，明確在處理按照公允價值計量的投資性房地產的申報業務中，在後續計量環節，明確要求投資性房地產計提的折舊不能在附表九中填寫；在處置環節，應直接將調整結果填入附表三，不得重複填寫附表七和附表九。二是完善申報附表，調整附表七，使其能準確處理公允價值與原賬面價值的差額計入所有者權益的申報業務；設計按照公允價值計量的投資性房地產處置調整表，即利於企業準確填寫，又利於稅務機關掌握情況。