二手房買賣合同無效的幾種情況

二手房買賣合同無效的幾種情況

二手房買賣合同無效是怎麼個情況？怎麼辦？以下是聘才網小編整理的文章，歡迎閱讀！  

二手房買賣合同無效的幾種情況  

想要分析在什麼情況下二手房買賣合同無效，必須先知道什麼樣的合同是無效合同，根據《合同法》的規定，合同在下列情況下無效：  

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；  

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；  

（三）以合法形式掩蓋非法目的；  

（四）損害社會公共利益；  

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。  

依據上述法律規定，在通常情況下，下列二手房買賣合同屬於無效合同：  

（1）無民事行為能力人所簽訂的二手房買賣合同。根據我國《民法通則》的有關規定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂二手房買賣合同，否則，屬無效合同。  

（2）限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的.二手房買賣合同。依據《合同法》的規定，限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的二手房買賣合同無效。  

（3）以欺詐的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的二手房買賣合同。  

（4）以脅迫的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的二手房買賣合同。  

（5）乘人之危簽訂的經紀合同。這是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的二手房買賣合同。  

（6）雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的二手房買賣合同。這是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的二手房買賣合同。  

（7）當事人之間沒有簽訂書面二手房買賣合同，又無據可查的，亦認定為二手房買賣合同無效。  

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二手房買賣合同無效怎麼辦？  

第一種處理方式是：在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權證辦理完畢。  

並解除抵押後具備上市交易條件後雙方的買賣合同生效。根據《合同法》第四十五條的規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同並未生效，不是無效合同，待條件成就時合同生效，生效後即具備了過戶條件，不違反法律法規的強制性規定，因此雙方可順利交易。  

第二種處理方式雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買二手房房屋的意向協議書，說明待二手房房屋辦理完畢產權證具備過戶條件後雙方再簽署商品房買賣合同。第二種方式與第一種方式相似。  

第三種處理方式是轉讓賣方原二手房房屋買賣合同中的權利義務。  

即賣方將原與開發商簽訂的二手房房屋買賣合同當中權利義務一併轉讓給買方，賣方將轉讓情況通知開發商，並辦理轉讓的批准、登記手續，具體是到二手房房屋行政管理部門辦理預售登記手續，這樣雙方的行為就是合法的。  

法律依據是《合同法》第七十九條的規定：債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人；  

第八十條：債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。  

第八十七條：法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。  

第八十八條：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。  

這樣處理二手房買賣合同無效使雙方的轉讓行為完全合法有效，但存在一個事實上的難題，即法律法規規定雙方的轉讓行為需辦理批准登記手續，這就涉及到第三方，即開發商是否同意配合辦理變更登記手續。實踐當中的做法改變預售登記或產權登記必須開發商配合，否則無法完成變更。