淺談房地產投資的風險及對策
一、房地產投資的概念及特徵
房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發、經營、中介服務、物業管理等經濟活動中，以期望在將來獲取最大限度利潤的一種經濟活動。
1.房地產投資物件具有環境約束性。房地產投資的物件大都為露天作業，這一特徵給房地產物件的建設帶了自然的困難，會導致整個投資的過程中會受到很大的自然環境的約束，再加上房地產投資物件的建設有大量的高空作業，會給投資建設帶來較多的不安全因素。同時房地產投資還必須服從土地規劃、城市規劃、生態環境規劃的要求。
2.房地產投資具有固定性和不可移動性。土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性。這一特徵會導致同樣等級的房地產開發專案在同一城市的不同地段給房地產的價值帶來巨大的不同，甚至有可能同一城市的同一地段由於對房地產開發專案的定位不同也會給投資者造成嚴重的後果。
3.房地產投資具有高投入、回收期長。眾所周知，在房地產的投資中需要大量的資金的投入而且其建設開發週期也是比較漫長的。
4.房地產投資的風險性較高。由於房地產投資佔用的資金較多回收期又較長，因此房地產資產的流動性不強，這樣一旦投資失誤，資金鍊出現斷裂，勢必給房地產投資企業帶來巨大的災難。
二、房地產投資風險的定義及類別
1.房地產投資風險的定義。投資風險指的是：從投資決策行為開始到投資行為結束的這段時期內，由於受到不確定因素的影響，投資收益實際額低於預期收益額的現象。
風險也可以理解為是某種事件發生損失的`機率及其後果的數學函式，即
風險R=f (p，c )
R 代表了風險
P 代表了不利事件發生損失的機率
C 代表了這個事件發生的結果
2.房地產投資風險的類別
房地產投資風險的型別，主要包括以下幾種：外部風險：主要包含政策性風險、利率風險、市場風險、自然風險等。內部風險：主要包含經營風險、內外部財務風險等
三、目前房地產投資存在的風險
目前政府出臺的調控性政策有日益放鬆的趨勢，所以業內人士仍然相信從長期來看，中國房地產業存在著持續發展的巨大潛力。
1.透明度不足引發的風險。房地產買賣/租賃交易的資料不夠準確透明;市場供需的歷史/當前統計資料不足;以及缺乏統一的標準化的資料和可靠的績效評估基準。
2.法制體系不健全引發的風險。行政干預不斷升級，而相關的立法舉步不前。如《城市房地產管理法》、《土地管理法》等經過二十年以上的施行，有許多規定與市場嚴重脫節，尤其是對嚴重的市場投機幾乎沒有任何法律條款可約束，
3.交易過程複雜帶來的風險。目前，國內沒有統一明確的稅務和產權登記流程。因此，不確定性的交易使得成本增加，甚至某些交易是要有建立關係才能完成的。
4.買賣雙方使用的評估標準不同引發的風險。很多房地產出售方是本土開發對收益性物業以每平方米單價為估價基準，而不是以租金收益為估價基礎。這就導致了出售方不現實的高預期，與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。
5.有限的流動性引發的風險。儘管中國房地產市場十分活躍，發展迅速，但是也存在著一些限制其流動性的因素。例如，目前尚不允許本地養老金和保險公司投資於房地產，同時對某些外國投資者的進入，包括機構投資者及非機構投資者也做了限制。
四、房地產投資風險防範建議
1.提高房地產投資的透明度。採取商品房銷售：必須明碼標價禁止隨意加價，重點清理住房建設收費專案，加強價格監測和資訊披露等有關措施以防止市場出現的各種價格欺詐以及開發商和消費者之間的資訊不對稱的問題。
2.建立健全法制體系。解決這些問題的唯一辦法是透過立法，建立房地產法律制度體系，依法調節市場，依法管理市場，對事不對人。為此，必須透過立法程式，制定《住宅法》(函蓋住房保障)，修訂《城市房地產管理法》、《規劃法》、《土地管理法》、《環境保護法》、《徵地拆遷辦法》以及與房地產相關的土地、財政、稅收、金融、價格、等方面的法律制度。
3.統一規範化交易流程。制定國內統一明確的稅務和產權登記流程，減少不確定性交易增加而導致的成本的增加，杜絕暗箱操作。
4.統一買賣雙方的評估標準。加強對房地產買賣雙方的評估管理，對雙方的評估標準進行統一，減少出售方不現實的高預期，加強與租金價值低且相對風險高的匹配度。
5. 增加其的流動性。進一步推動房地產資金的流動性，可以有限制的允許本地的養老金及保險公司進入房地產市場，逐步放鬆對外國資金的進入，從而使房地產市場更加活躍，資金的流動性更強。
五、總結
現階段，我國經濟處於轉軌時期，進行房地產投資，風險更是在所難免，如何儘可能降低投資風險以期獲得投收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終願望。投資者在進行房地產投資時，也應清楚地意識到，無論投資者採取何種風險控制與規避措施，只能有效避免或控制部分風險，而無法完全避免所有的風險。投資者應該正確對待風險，承認風險的存在，並針對風險採取科學性的預防與管理控制措施，如此才能降低投資風險帶來的危害，才能獲得令投資者滿意的收益。