有限公司股權轉讓專案資產評估報告
東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓專案資產評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
二〇一三年六月十六日
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
目錄
註冊資產評估師宣告 ................................... 3
摘要 .................................................. 4
一、委託方和被評估單位簡介 ............................ 6
二、評估目的 .......................................... 7
三、評估物件和評估範圍 ................................ 8
四、價值型別及其定義 .................................. 9
五、評估基準日 ........................................ 9
六、評估依據 .......................................... 9
七、評估方法 ......................................... 11
八、評估程式實施過程和情況 ........................... 15
九、評估假設 ......................................... 18
十、評估結論 ......................................... 18
十一、特別事項說明 ................................... 19
十二、評估報告使用限制說明 ........................... 20
十三、評估報告日： ................................... 21
附件目錄 ............................................ 22
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
註冊資產評估師宣告
本評估報告旨在幫助委託方完成評估目的所涉及經濟事項而提供的價值參考意見。
一、註冊資產評估師恪守獨立、客觀、公正的原則，依據《資產評估準則》，遵循
有關法律、法規和資產評估的規定，編寫本評估報告，並承擔相應的責任。
二、本評估報告記載了我們的工作程式和評估價值意見，供委託方及相關方使用。
評估報告的分析意見和評估結論以評估報告中披露的假設和使用限制條件為前提。
三、本評估報告中的基礎資訊由委託方提供，我們對評估報告中的該等資訊的準確
性和完整性不承擔任何責任。
四、本評估報告的使用權歸委託方所有。評估報告的評估結論僅供委託方為本報告
所列明的評估目的使用，以及送交相關監管部門審查使用。本評估報告為保密檔案，未
經委託方及我們書面許可，不得複製、複製、分發、傳送第三方或公開。
五、我們對評估物件和範圍的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對它們的法律
權屬作出任何形式的保證。
六、我們提請報告使用者注意，評估結論不應該被認為是被評估企業股東全部權益
價值在市場上可實現價格的保證。
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓專案資產評估報告摘要
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
一、評估目的：因涉及東方家園有限公司擬進行股權轉讓事宜，我公司接受東方
家園有限公司委託，對該經濟行為所涉及的東方家園有限公司於評估基準日的全部資產
及負債進行評估，本次評估的公允價值僅供該經濟行為提供資產價值參考。
二、價值型別及其定義：本次資產評估確定的價值型別為市場價值。市場價值是
指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估物件在基準
日進行正常公平交易的價值估計數額。
三、評估物件和評估範圍：本次評估物件為東方家園有限公司於評估基準日的股
東全部權益價值。評估範圍是評估物件於評估基準日涉及的全部資產及負債。另，根據
委託方所述及評估要求，固定資產中的房屋建築物因尚未辦理產權過戶手續，本次評估
不列入評估範圍，評估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估範圍的資產與委託評估時
確定的資產範圍一致。
四、評估基準日：2013 年 05 月 31 日。評估中所採用的一切取價標準均為評估基
準日有效的價格標準。
五、評估方法：採用成本法對東方家園有限公司的股東全部權益價值進行估算。
六、評估結論：
以持續經營為假設前提，截至評估基準日委估的資產賬面價值 194，245.65 萬元，
評估值 194，245.55 萬元;負債賬面價值 164，144.28 萬元，評估值 164，144.28 萬元;
淨資產賬面價值 30，101.37 萬元，評估值為 30，101.27 萬元，評估減值 0.10 萬元，減
值率 0.00%。具體詳見資產評估結果彙總表：
資產評估結果彙總表
評估基準日：2013 年 05 月 31 日單位：萬元
專案帳面價值評估價值增減值增值率%
流動資產105，350.18105，350.180.000.00
非流動資產88，895.4888，895.38-0.10-0.00
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
長期股權投資88，279.0288，279.02-0.00-0.00
固定資產599.24616.3517.112.86
遞延所得稅資產17.210.00-17.21-100.00
資產總計194，245.65194，245.55-0.10-0.00
流動負債164，144.28164，144.280.000.00
負債總計164，144.28164，144.280.000.00
淨資產(所有者權益)30，101.3730，101.27-0.10-0.00
另， 根據委託方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建築物(賬面原值 550.00
萬元，賬面淨值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估範圍，評
估值暫按賬面值予以列示。則上述評估後淨資產扣除未納入評估範圍的房屋建築物後，
其評估值為 29，662.42 萬元。
應付職工薪酬中掛賬職工工會經費和職工教育經費4，898，989.19 元，如果不做
負債處理的話，會對企業淨資產產生影響。
七、評估報告使用限制說明：按現行有關規定，本評估結果的使用有效期為一年，
自 2013 年 05 月 31 日至 2014 年 05 月 30 日。當本次評估目的在評估基準日後一年內實
現時，可用評估結果作為評估目的所對應的經濟行為實現時作價的參考依據，超過一年，
其評估結果失去效用，如繼續實現原目的，需重新進行資產評估。
八、報告提出日期：2013年6月16日。
以上內容摘自評估報告書，欲瞭解本次評估專案的全面情況，應認真閱讀評估報告
書正文。本摘要與評估報告書正文具有同等法律效力。
資產評估機構法人代表：
註冊資產評估師
註冊資產評估師
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
2013 年 06 月 16 日
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
東方家園有限公司
股權轉讓專案資產評估報告
中瑞國際評字[2013]第060010050012號
中瑞國際資產評估(北京)有限公司(以下簡稱“我公司”) 接受東方家園有限
公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按
照公認的資產評估方法，對東方家園有限公司擬進行股權轉讓事宜所涉及的於評估基準
日的全部資產和負債進行評估。評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了
實地勘察、市場調查與詢證，對委託評估企業的股東全部權益價值在 2013 年 05 月 31
日所表現的市場價值做出了公允反映。現將資產的評估情況及評估結果報告如下:
一、 委託方和被評估單位簡介
本次評估委託方及被評估單位均：為東方家園有限公司。
1、企業名稱及註冊情況
企業名稱：東方家園有限公司
企業法人營業執照註冊號：110000005128031
註冊地址：北京市延慶縣經濟技術開發區二區媯水南街 24 號
法定代表人：張宏偉
註冊資本： 人民幣 50000 萬元
企業型別：其他有限責任公司
經營範圍：銷售建築材料、裝飾材料、五金交電化工、化工輕工材料、建築機械、
傢俱、飲食炊事機械、衛生潔具、工藝美術品、機械電器裝置、花卉、花肥、日用雜品、
百貨、通訊裝置;家居裝飾;裝置租賃(汽車除外);承辦展覽展銷會;資訊諮詢;技
術轉讓;接授委託為企事業單位及個人提供勞務服務;自營和代理各類商品及技術的進
出口業務，但國家限定公司經營和禁止進出口的商品及技術除外(不另附進出口的商品
目錄);經營進料加工和“三來一補”業務;經營對銷貿易和轉口貿易;承辦裝飾、家
具市場。
2、被評估單位簡介
中瑞國際資產評估(北京)有限公司
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
東方家園有限公司系經北京市工商行政管理局批准，由東方集團股份有限公司與東
方集團實業股份有限公司於 1998 年 04 月 08 日共同出資組建的公司。公司股東及出資
情況如下表：
金額單位:人民幣元
股東名稱出資金額比例%
東方集團股份有限公司475，000，000.0095.00
東方集團實業股份有限公司25，000，000.005.00
合計500，000，000.00100.00
截止 2013 年 5 月 31 日止，東方家園有限公司對外投資情況如下：
金額單位:人民幣元
被投資單位名稱註冊資本出資金額比例%
北京青龍湖盛城體育文化有限公司225，000，000.0090，000，000.0040.00
北京太陽火文化產業投資有限公司2，000，000，000.00 800，000，000.0040.00
3、被評估單位 2012 年及 2013 年 01-05 月資產負債及經營狀況(單位：人民幣元)
專案2012 年2013 年 01-05 月
主營業務收入0.000.00
利潤總額-22，177，395.12-63，221，155.45
淨利潤-22，177，395.12-63，221，155.45
總資產891，330，661.33888，954，777.42
淨資產364，234，903.73301，013，748.28
(三)其他評估報告使用者
1、法律法規規定的報告使用者。
2、除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委託方確認的機構或個人不
能由於得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
本次評估是為了滿足東方家園有限公司擬進行股權轉讓的需要，對其涉及的東方家
園有限公司股東全部權益價值進行了評估工作，本次評估的公允價值僅供該經濟行為提
供資產價值參考。
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東方家園有限公司股權轉讓專案評估報告
三、 評估物件和評估範圍
(一)評估物件
本次評估物件為東方家園有限公司於評估基準日的股東全部權益價值。評估前賬面
總資產賬面價值 194，245.65 萬元，負債賬面價值 164，144.28 萬元，淨資產賬面價值
30，101.37 萬元。
(二)評估範圍
本次評估範圍是評估物件涉及的全部資產及負債，包括流動資產、固定資產、長期
待攤費用、長期股權投資和流動負債。具體賬面價值情況如下表：
金額單位：人民幣萬元
專案賬 面 價 值
流動資產105，350.18
非流動資產88，895.48
長期股權投資88，279.02
固定資產599.24
遞延所得稅資產17.21
資產總計194，245.65
流動負債164，144.28
164，144.28
負債總計
淨資產(所有者權益)30，101.37
另，根據委託方所述及評估要求，上述固定資產中的房屋建築物(賬面原值 550.00
萬元，賬面淨值 438.85 萬元)因尚未辦理產權過戶手續，本次評估不列入評估範圍，評
估值暫按賬面值予以列示。其他納入評估範圍的資產與委託評估時確定的資產範圍一
致。委託評估的資產已經中喜會計師事務所有限責任公司進行了審計，並出具了無保留
意見審計報告。
(三)資產權利狀況
列入本次評估範圍的房屋建築物為東方家園有限公司以公司員工名義購入取得，至