房產開發前期設計管理內容探究論文
論文關鍵詞:設計管理規劃和設計物業定位
論文摘要:房產開發是一項複雜的系統工程。開發前期工作是公司建設專案的策劃及各項前期準備工作，包括編制專案建議書、專案可行性研究報告。開展設計招投標、組織設計單位進行規劃設計方案並組織進行擴初及施工圖設計、協調政府各個部門並按規定申領《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規劃設計和物業定位等內容做一個初步的探討。
1探討的主要內容
1.1、專案前期工作重點
a專案的設計管理;b專案規劃和設計;c專案物業定位。
1.2、專案前期工作重點
專案前期工作涉及的專業多、協調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體專案，抓住專案前期工作的重點。所以，專案的設計管理、專案規劃和設計、專案物業（住宅等）定位是專案前期工作的重點。
1.2.1、設計管理
依據國內外研究資料，規劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規劃設計的優劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環境的好壞與單體設計的優劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個專案開發的龍頭。
(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。現代房產開發意義上的產品，主要由三個層面構成：核心產品即由產品的基本功能因素構成；有形產品即由產品質量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產品即由各種服務構成。住宅建築當然屬於有形產品，所具備的各項要素指標關鍵取決於住宅的核心內容：居住水平。住宅建築是折射社會、經濟、文化的複合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。
(2)其次在專案設計上，開發商應該將設計單位的專業性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。
(3)應當協調好專業協作設計單位和政府相關審批部門的關係。一方面要求專業協作設計單位及時準確的瞭解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門對專案的佈局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確瞭解專業設計人員的意圖，儘量減少設計上的返工和經濟上的損失。
1.2.2、專案規劃和設計
沒有規矩，不成方圓。開發商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開的（簡稱詳規）。可以說，詳規是樓盤整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨幹部分。根據經驗，詳規的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規劃設計切合實際，符合專案本土化地段特色和目標客戶需求的層次，專案本身才有科學性、合理性、超前性可言。
(1)主要物業建築群體組合
就是指根據選址意見書確定的各項用地經濟技術指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建築物業個數、層數、佈局、朝向、間距、風格，反映總體平面佈局、立面處理、豎向安排及其他涉及建築物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建築物和附屬設施）及各部分相互之間的關係。共有三個原則：
a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。
b經濟原則：指擬定合理的各項經濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空間。
c美觀原則：指運用美學原理，體現地方本土特性並反應建築風格個性。
在專案社群規劃中，需要充分認識到居住行為從本質上講是人的行為方式，人作為居住行為的執行者，是居住環境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據研究居住環境，強調以人為本，創造人與建築環境和諧共生。
(2)主要路網設計
根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學合理地佈置小區主要出入口、主幹道、區內次要道路、小徑等。
路網設計主張強調道路的分級設定，目的是使車輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車流穿行。居住區道路的設計，過於強調通暢的道路線型並不可取。組團間及宅間道路也應注意與建築之間的距離，創造條件讓建築周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現人車分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動、享受室外活動的樂趣。
另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車位按1：0.8進行配置。如果對區內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區內私家車不斷增加與停車後方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，並擁有人性化的居住生活環境。例如，可設計7米左右的主幹道。另外，在規劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。
(3)公共空間規劃
主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派生地，房前屋後的空地。公共性的場地主要供社群居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，並有標誌性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規為建築物山牆或建築物之間的.空地，可佈置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應儘量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，並應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規範。同時，注意完整的鋪裝場地應對環境和建築有烘托作用。
(4)綠地
綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節生態及氣候環境，並供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優先，同時易於管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主並發展空間綠化。
(5)各種設施與小品
各種環境設施的位置、體量、材質、色彩、造型都會對環境的整體效果產生影響，反應出環境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設施大致分成以下幾類：
a資訊設施：指路標誌、資訊欄、郵箱、電話亭等。
b衛生設施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。
c娛樂服務設施：指室外座椅、太陽傘、遊樂器械、休息廊等。
d照明安全設施：指路燈、消防栓、火災報警器等。
e交通設施：指防護欄、路障、訊號燈等。
f藝術景觀設施：指雕塑、藝術小品、壁畫等。
g無障礙環境設施：指盲道、殘疾人用坡道、欄杆、把手等。
因此，一個基地內的路網結構、功能分割槽、人流組織、樓座佈置、景觀小品設定、豎向安排、建築天際線及住宅單體的設計等都需要進行仔細地研究，並須彙集規劃設計、經營、造價控制、工程管理和營銷部門的專業人員，也可聘請社會專家對方案從不同角度提出最佳化意見，以期形成科學、經濟、合理的規劃方案。
1.2.3住宅單體設計
住宅單體設計主要分為戶型設計和外部造型設計兩部分。
1.2.3.1戶型設計
戶型是實現客戶居家生活的基本功能要素，是滿足“舒適性”的必要前提。戶型設計首先應是市場問題，其次才是技術問題。
（1）精準市場調研
現代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂型。從住宅產業發展角度看，後者勢成潮流。眼下國際上流行的戶型多為130m2，而國內主打戶型為90－120m2。這是基於原理：家庭收入與所購房屋價格存在一定比例關係總結出來的，一般認為1：3到1：6的收入房屋價格的比例區間是合理的。由於住宅資源的地域性和稀缺性決定了各個城市、地區甚至同一個城市中的不同區域的房價相去甚遠。例如，上海市區能看黃浦江的房子平均單價已達到每平方米10萬元左右，而市中心內環以內房子3～4萬以上，外環線以外有的也要1萬多，相差很大。所以就具體專案，定位於區間的哪個部位都要進行精準的市場研究。 市場研究就是對有關住宅銷售的資料、資料進行收集篩算、對擬開發的專案市場潛在需要量、那些是主要目標客戶以及需要的房屋型別、競爭者及其產品的特性等，從而精準提出專案的市場定位標準，提交擬建專案的物業戶室比、面積指標、配套標準等技術指標，為設計工作提供依據。
（2）戶型設計特點
住宅的戶型設計是功能性很強的空間表達形式。需要滿足客戶日常生活需要，與人的活動行為、人體尺度和心理需要都密切相關。因此開發商與設計師在戶型的研發中應圍繞以人為本的宗旨。
a功能分割槽明確、合理。一般體現三個分割槽，公共空間：以客廳、餐廳為中心，供起居和會客使用，注意使用的完整性、開放性、觀賞性；私密空間：包括臥室、書房、工作房等，供睡眠、休息、處理私人事務等。注意私密性、簡約性、親和性；輔助空間：供前兩部分輔助支援使用，包括廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等，注意使用的多樣性、便捷性。從空間佈局看，單體設計，倡導體現“三大一小一多”，即大起居、大廚房、大衛生間、小臥室，儲藏空間多；“三明”即明室、明廚、明衛；“三分離”即餐居分離、居寢分離、盥洗分離；“三明確”即動靜分割槽明確、公私分割槽明確、潔汙分割槽明確；“一集中”即廚衛管道集中等“以人為本”的設計宗旨。
b套內空間。臥室面積控制12－15m2，客廳控制21－30m2，衛生間、廚房、儲藏室各佔5－8m2，陽臺5－6m2。以上面積分配，能基本保證功能安置，滿足當前都市客戶居住習慣和使用需求，當然也應可考慮人體長度，適當加大客廳面寬。
c廚衛等輔助空間，客戶在其中活動的時間長、頻率高。廚房不僅僅增大使用面積，還應注重功能開發和室內環境保護，考慮了冰箱、微波爐、洗碗機等物品位置。廚房、餐廳、陽臺應採用“三位一體”設計。廚房與服務陽臺、餐廳聯絡方便，便於將雜物放置，也便於廚房操作與餐廳用餐交流，使人感受到舒適的生活情調。衛生間設計主要則有兩種趨勢，一是雙衛，一間主臥專用，一間公用；二是公共衛生間洗手間與便間乾溼分離。這種趨勢，在精裝修房方向很有吸引力。
d副功能設計周全。玄關：彈丸之地構成的過渡空間對增加住宅私密性、實用性十分必要，為客戶進出家門換鞋、放包、存雨具提供便利；儲藏功能：走入式或嵌入式儲藏間，能解決儲藏功能，保持房間整潔，節約生活空間；健身器材佈置：專設或結合生活陽臺設定健身房，亦可為家庭室內健康運動提供方便。
e細部考慮。如客廳裡電視插座要打破常規，適應數字高畫質電視發展需要；洗衣機處應增設給排水設施；起居室窗戶可考慮落地窗加透空欄杆，既擴大采光面，又產生視覺美感。
1.2.3.2外部造型設計
建築是形式和內容的統一體，是流動的語言。由於風格和形式聯絡在一起，外部造型也就成為建築不可或缺的組成部分。購買現房，建築風格特別是樓盤的外觀帶給購房者的視覺衝擊是很強烈的。建築造型主要有體型、立面、細部處理、材質、色彩、空間及組合以及外部因素。
a立面：表現住宅外部整體形象，包括牆體、樑柱、牆墩等結構，也包括陽臺、外廊、門窗、內部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、簷口等輔助部件。
b細部處理：立面是面，細部是點。建築發展上，住宅細部可以說是千變萬化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細部能達到特定的表達效果。
c材質：主要指一些建築材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕牆、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。
d色彩：是表現立面效果的重要輔助手段，能調動人的情感。色彩能彌補建築物的自然肌理和原始質感在調動人的感官方面的不足，透過抽象手法，直接表達資訊傳遞。
e空間及組合：建築空間，無論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產生不同的視覺效果。
f外部因素：外立面設計，要注重儘量與周圍環境協調一致。沒有環境的烘托，建築將是單調的。
2結語
要結合具體專案特點和開發意圖，合理組織各項工作的展開，特別是對專案設計管理、規劃設計、物業定位等前期工作中的重點內容進行把控。
參考文獻：
[1]王璞/林衛民，《房地產管理諮詢實務》，中信出版社，2005.
[2]《農房集團業務流程檔案》，農工商房地產（集團）股份有限公司，2010.