運用資訊化手段加強工程造價動態管理論文
一、造價管理是房地產開發行業的重要內容
就工程造價的含義來講可分為兩種:一種是廣義上,指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用即專案建設全過程中發生的費用總和,包括建築工程費、安裝工程費、裝置費以及其它相關費用;另一種是狹義上,指工程價格,是為建設一項工程,預計或實際在土地市場、裝置市場、技術勞務市場,以及承包市場等交易活動中所形成的建築安裝工程的價格和建設工程總價格,即工程承發包價格。
前者包含的範圍更廣、更宏觀,是決策和管理範疇的重要指標;後者更具體,更加註重客觀性和精確性。後者即工程承發包價格,與開發企業及施工企業的利益緊密相關,所以在每個工程專案中都是不可或缺的內容,得到了廣泛的重視和研究。但目前前者的重要性還只被少數房地產開發企業所關注,因此希望透過本文的探討,提醒更多的房地產開發企業,能夠科學系統地做好專案開發全過程的造價管理。
二、對工程造價進行動態管理的現實意義
動態管理是建立方便快捷的統計分析系統,在開發過程中進行全程的、動態的造價管理、成本分析及風險預測,為專案決策層的決策與管理,提供準確而有效的的參考依據。
善於利用動態管理可以在專案盈利與風險分析、銷售控制、資金管理等幾個方面發揮十分有價值的作用。
1、專案盈利與風險分析動態管理的作用
專案盈利與風險分析是企業最關心的內容,而動態管理的前提就是隨著專案的進度,及時對其實現動態分析。專案的可行性研究就是對專案的預期盈利水平與風險的分析,其中的各種分析方法和指標是經實踐證明有效的。在開發過程中的專案盈利與風險分析應延用同樣的方法和指標,只是當初部分預測的資料隨著專案的發展逐漸變成已知資料。
在風險分析方面,因為有眾多不確定因素影響專案的盈利狀況,所以及時的風險提示可以幫助決策人員有重點地加強防範和控制。例如,當實際發生的建安費用、融資成本等成本因素超過預期,就必須適時進行調整、分析,避免造成嚴重損失。
2、銷售控制動態管理的作用。
房地產專案的收益最終是通過出售或出租實現的,所以決策者會十分重視產品的銷售控制。銷售價格是一個動態資料,需要根據現實的情況及時做出調整,即銷售的動態控制。
3、資金控制動態管理的作用。
房地產開發企業的主要工作內容是各種資源的整合,而資金是最重要的資源之一,對資金的控制與使用是企業管理者經營水平的體現,是專案管理工作的重中之重。
資金控制主要分為資金流入與資金流出控制。
1)專案資金流入可以界定為為專案開發而籌集的所有可支配的資金。
房地產開發行業中,很少有企業完全利用自有資金完成整個專案,因此合理的融資成本、融資比例、融資時間通常是專案順利實施的保障。實際專案運作中,專案負責人必須對融資的成本與限期時時關注以免造成企業信譽等損失。因此,對融資的管理也離不開動態核算分析。
銷售收入是專案開發資金的另一重要來源,因此根據專案進行中的資金壓力情況,動態的收入計算也會對方案制定有重大輔助作用。
2)專案資金流出的專案正是造價管理所重視的成本控制內容。這些專案費用有的在專案啟動階段集中或分批支付,有的則貫穿整個開發期間。此外,考慮到某些不可預測的因素,專案應儲備一定數目的資金作為不可預見費。所有這些資金的合理排程安排是企業實現獲取最大利潤的關鍵。這個安排就是資金流入的數量、流入的時間及可靠程度,能否滿足專案資金流出的需要。針對專案資金流出的預測與控制是管理人員在開發過程中始終重點關注的內容,不僅要有長期的、籠統的資金使用計劃,還要有中短期內的預計資金流出備忘錄才能滿足實際工作的需要,而各種資金的流向一般分散到各個環節,由各個部門負責,如果各部門能定期彙報未來一段時間的所需資金情況,透過彙總計算就可以制定中短期資金計劃表,從而對原資金安排作出動態修正。
三、資訊化手段在專案造價動態管理中的應用
動態管理的應用給專案帶來的益處顯而易見,資訊化手段包括網路和電子計算機等的應用,透過適當有效的資訊化管理方案實施,可以大幅度提升企業的管理水平,實現企業管理工作的高效性、嚴謹性和科學性。
實施資訊化管理應主要從三個方面工作開展。
1.制定針對本企業的資訊化管理規劃方案。企業資訊系統的建立必須在對企業現狀和工作流程的詳盡分析及最佳化之後,制定出一整套目標明確、可操作性強的規劃方案。應由企業領導負責組成方案策劃小組,由專門指定的人員負責,做好流程圖設計,相關資料收集,資訊化技術培訓等基礎工作。
2.根據方案配置硬體資源。考慮到當今社會資訊化手段的應用不斷向更深更廣的方向發展,以及企業未來的發展,硬體資源的配置必須兼顧穩定性、通用性、和可升級潛力。在資金允許的情況下,選用更能保證資料安全和更快捷便利通訊的硬體配置。
3.軟體的選用與設計。由於涉及的管理內容十分專業,並且對造價動態管理理念的認識的尚未普及,所以軟體市場上很難找到現成的合適軟體來使用。企業可以考慮請軟體公司進行外包設計定製或自行設計。軟體的`功能應滿足以下主要的要求:
1)適應性強。由於專案管理的內容較複雜、各個專案之間存在的差別,使的軟體的設計必須抓住關鍵因素,資料採集格式按通用的要求設計,在保證歸類範圍明確的前提下,具體分項名稱可由輸入者設定。適應性弱的的軟體遇到不同情況時,常常要透過調整源程式來解決,會極大地影響使用效果。當然,軟體的設計也不可能一步到位,必須經過試用版等多個版本,不斷根據實際情況進行調整完善才能達到預期效果。
2)軟體架構方案選擇。建議建立以資料庫為核心的客戶/伺服器型軟體構架。各部門登陸伺服器,進行資料錄入。這樣做有很多好處,資料庫放在伺服器裡統一管理、定期備份,可以減少存放在各部門電腦內資料丟失的風險;資料庫統一在伺服器可以方便的實現各部門間的關聯資料智慧對比;從企業管理全面資訊化建設考慮也適於選用此種模式。
3)功能設計。
主要功能設定將參照上文中的專案造價動態管理可發揮優勢的幾個方面,涉及到專案管理的各個環節,其中銷售控制、工程進度控制、專案造價分析各設相對獨立模組,但統一引數指標,設計時按照先進的管理資訊系統設計理念實現無縫介面。
考慮到實際工作中對專案資金流量的控制經常需要不同部門之間的資料核對,關鍵資料錄入方面的設計可採用共同確認後進行彙總制度。對資金的發生填錄時應設有備忘錄式備註欄,可大幅提高使用時的歷史追溯能力。
為提高軟體的實用性,應將專案的原計劃安排進行錄入,按照統一格式隨著開發進度將實際情況錄入計算,設計介面對兩者進行對比分析以方便決策者進行管理。此外,還應有對超出計劃的資金、施工進度等的敏感因素和風險進行提示功能,包含對管理者預先提示功能,可自定義需提示的內容,如本週內將發生的數額超過5萬元的費用等。
4、其它要求。如方便的查詢功能;市場資訊收集功能;具有完整的資料備份和恢復功能,對專案資料可進行匯入和匯出操作;許可權設定和保密功能,專案資料應注意保密性,在設計時要充分考慮到相應的許可權分配與資料庫加密。