關於論中國物業稅的理論基礎和目標模式的論文
【摘要】提出相容性是物業稅目標模式的理論基礎。既公平、效率、改革與收入目標的相容，政治、經濟、社會目標的相容，不同群體利益和訴求的相容。提出“累進增益調節稅”功能的概念：物業稅與經濟發展水平和人均國民收入、財富擁有量呈正相關性，物業稅收入與房地產價值及政府公共服務水平呈正相關性，物業稅支出與各方面受益程度與市場價值呈正相關性，物業稅地位與國家的社會管理能力與稅收徵管水平呈正相關性,並形成鏈式累進性和增益機制。成為房地產經濟和財產分配的“內在穩定器”。目標是調節房地產價值級差和溢價，維護社會公平,改變目前我國基尼係數繼續增長，並可以逐步將其減少三分之一。
【關鍵詞】構建；物業稅；目標；模式
【正文】
物業一詞來自香港，英文為Real Property或Real Estate，表示房地產或不動產。物業稅（Property tax）國外也稱財產稅、地產稅或者是財富稅，是一個古老的稅收制度。其主體是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率徵收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。
黨的十六屆三中全會透過的《關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消有關收費”。〔中央之所以如此重視物業稅的問題，是其在國民經濟中具有多方面功能和作用。
建立物業稅目標模式是關係到國計民生最敏感最核心的問題之一。“徵稅的權力事關毀滅的權力”。“與其說是稅收改革，是一種技術活動，不如說是一種政治活動。”確立物業稅目標模式不僅是一個經濟問題，也是涉及政治、經濟、社會、文化等諸方面的綜合性變革。不單純是收入問題，更是關係到國家對經濟社會生活管理與干預的效果。因此，物業稅目標模式是當前經濟和財稅理論研究的前沿和熱點問題。目前，我國理論界對改革物業稅的功能定位和與之相適應的目標模式的選擇，還缺乏深入研究，也沒有形成統一的認識。因此，研究物業稅的目標模式，意義重大，影響深遠，難度極大。關係中國物業稅改革的指導思想和當前改革推進及長期發展，關係我國物業稅在籌集財政收入、調節財富分配和最佳化資源配置等方面的功能發揮，關係最廣大人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。物業稅目標還涉及中央與地方分權關係的構建，公共財政體制的完善、收入分配差距的調節、土地批租制度的改革等諸多方面的關係調整，是一項系統工程。因而本文的研究成果有利於我國的物業稅制的決策、設計和實施；有利於促進我國的宏觀經濟調控、加快建設社會主義和諧社會程序。
一、研究物業稅目標模式的意義
物業稅的目標模式是改革完善物業稅的理論依據。關係到物業稅種類、模式選擇，以及物業稅的稅制設計和法律體系的構建。總的說來，目前中國物業稅目標模式的研究及其制度設計處於初級階段，具有以下特點：一是對研究物業稅的目標模式缺乏整體性、系統性。有的從經濟角度研究物業稅，單純從經濟增長論證構建物業稅制度的物質條件。有的注重從稅收角度研究物業稅的收入目標，單純把稅收增長作為物業稅的主要目標。有的注重從改革角度研究物業稅，單純把改革土地出金制度作為目標，提出化解市場風險和社會矛盾。沒有將物業稅的目標與我國政治、經濟、社會、文化產生的整體效應相聯絡，因而政策具有片面性。二是對物業稅體系制度的設計單一，側重於考慮國家宏觀層面的多，考慮微觀納稅人利益保障的層面少，因而制度設計缺乏科學性、綜合性。三是對物業稅的具體政策措施，借鑑國外的多，對中國具體國情研究較少，對中國實施物業稅的長期性、艱鉅性、複雜性缺乏深入研究，因而政策措施缺乏長遠性。
具體地說，研究物業稅目標模式有以下方面的意義：一是政治意義。確立物業稅的目標模式政治意義重大，是加快實現黨的十六大提出的在本世紀頭20年全面建設小康社會目標任務的迫切需要。我國已初步完成了實現溫飽階段（40%以上），住房是民生之本，實現安居樂業、家庭財產普遍增加、人民過上更加富足的生活，也是到2020年構建社會主義和諧社會的重要目標和任務。〔根據《中國人民大學中國社會發展研究報告》中國龐大的人口基數使得住房持續旺盛，城鎮人口中的年輕人及在城鎮化中進入城市的農業人口，也對住房產生強烈的需求。而物業稅制度缺失，影響全面建設小康社會目標和程序。二是經濟意義。近幾年來，我國房地產二級市場上住房價格高攀不下，高房價成了全社會關注的問題。這與我國現行物業稅制不完善和財產保有環節的稅收缺失相關。必須透過物業稅收改革對房地產市場進行宏觀調控，有效地調控房價，清理整頓稅費，降低房價，促進房地產市場的均衡發展。同時正如斯密所言：稅，由那經濟困難的人負擔，所以一定是殘酷的、難堪的。有必要建立健全稅收優惠政策，扶持弱勢群體的經濟生活，消除物業稅的負面影響。三是改革意義。我國現行土地和房地產稅費繁重，特別是土地批租和土地出讓金制度在現實中存在不少問題，到了非改不可的時候。確立物業稅目標模式，要推進土地制度改革，取消土地批租，促進相關改革。〔13〕四是收入意義。在分稅制條件下，縣鄉財政困難，最根本的原因，是缺乏長期的地方稅源。而物業稅目標模式的確立，就是要滿足省以下特別是縣市地方政府提供基本公共服務之需。提高在縣級財政的地方稅收比重。〔五是分配意義。目前中國社會不平衡，社會收入分配差距不斷擴大，基尼係數繼續增長，呈現出兩極分化和固定化的發展態勢，在一定程度上與物業稅調節功能缺失有關。物業稅可以緩解我國目前收入分配差距過度懸殊，縮小貧富差距、調節收入分配和再分配。產生“擠出效應”，推動富人捐款。促進社會公平正義。六是開放意義。確立物業稅目標模式，與國際慣例接軌，與世界接軌，與國際稅收制度接軌，擴大對外開放。認真吸收美國、日本等發達國家物業稅的優點，最佳化我國物業稅制度。
筆者提出研究中國物業稅目標模式的目的，是為了實現物業稅制度設計和實施的公平、效率、改革和收入目標，構建具有中國特色的物業稅稅、租、費三位一體的法律體系和科學合理的地方財政體制。我將目標體系確定為：最佳化資源配置，促進經濟增長；調節收入分配，更加註重公平；推進土地制度改革，規範收費管理；增加稅收收入，強化縣級政府公共服務功能。在具體問題上，公平目標、效率目標、改革和收入目標之間既有協同性，也有衝突性。因此必須根據現實情況和客觀條件，分析權衡，既要強調物業稅內部的整體性與系統性，也要強調物業稅制與外部其他制度的相互協調，實現良性互動。
二、物業稅目標模式的理論基礎
一般說來，國內外關於物業稅目標模式的理論基礎主要有“公平說”、“受益說”、“稅制完善說”、“資源合理配置說”、“效率說”、“管理控制說”、“財政收入說”等七種觀點。
1）關於公平說
這裡的公平有兩個方面的含義。一是普遍徵稅；二是平等徵稅。普遍徵稅，通常指徵稅遍及稅收管轄權範圍內的所有法人和自然人，也即所有有納稅能力的人都應毫無例外地平等納稅，不存在特權階層。而納稅能力的判斷標準，在理論上又有“客觀說”和“主觀說”之分。按照客觀說，納稅能力應依據納稅人所擁有的財富、取得的收入或實際支出等客觀因素來確定。而主觀說則強調納稅人對國家的犧牲程度，也就是納稅人因納稅所感到的效用的犧牲或效用的減少應相同。稅收的公平標準主要是依據能力原則，要求納稅人應當根據他們的支付能力納稅。筆者認為，公平說是稅收理論的基礎，具有普適性，更適用於物業稅。物業稅對財產收入的公平調節功能，優於所得稅。但是單純強調物業稅的公平說，並不能真正反映物業稅的本質和特徵。
2）關於受益說
物業稅受益論是指以稅收主要為納稅人服務，並沒有帶來福利的損失。地方房地產稅和政府支出被資本化入房地產的價值。費希爾認為，美國的物業稅與受益稅相似，因為物業稅與居民從地方政府服務中獲得的收益非常相近。特別是用地方的物業稅支付地方服務的開支，會提高公共決策的效率，因為納稅人將支援那些創造的收益大於稅收支出的措施。筆者認為，稅收是文明的對價，納稅人透過納稅，獲得了政府的公共產品的供給。從受益角度分析，受益說也難以反映物業稅的理論特徵。
3）關於稅制完善說
該理論認為完善的現代稅制應包括所得課稅、商品課稅和物業課稅這三大體系。筆者認為，稅制完善說從稅收功能角度來認識物業稅，有一定的科學性和實用性。特別適合作為中國物業稅的理論基礎之一。
4）關於資源合理配置說
該理論認為對物業課稅有利於社會資源的合理配置，筆者認為，稅收都具有資源配置的功能，不同的稅種具有不同的資源配置功能，因而，這種學說具有普遍性，不能體現物業稅的理論特點。
5）關於效率說
在物業稅的效率理論中，普遍認為物業稅與所得稅比較，對工作激勵的作用較小。筆者認為，用效率說作為物業稅的理論基礎，存在爭論。但物業稅具有效率性。
6）關於管理控制說
加強對所得稅逃、避稅的控制。這種理論似乎有一定道理，國外透過物業稅，加強了對財產登記和管理。
7）關於財政收入說
對土地等主要物業課稅，是為滿足財政支出需要，而籌集國家財政收入。稅收都具有組織財政收入的功能和作用。綜合國內外對物業稅理論的研究，既有一定的借鑑作用，但存在一定的理論侷限。主要是沒有從宏觀和微觀的結合上、國內與國際的結合上研究和分析物業稅目標，難以對物業稅的理論基礎和目標得出比較全面系統客觀的結論。
首先，本文提出相容性是物業稅目標模式的理論基礎。既包括公平、效率、改革和收入目標的相容，政治、經濟、社會目標的相容。不同群體利益和訴求的相容，以適應中國社會進入黃金髮展和矛盾凸顯時期的客觀環境要求。如果物業稅只講效率、不講公平，貧富差距就會不斷拉大，導致社會不穩定，最後也無效率可言。如果物業稅只講公平，不講效率，就難以滿足人民群眾日益增長的物質文化教育的需要。物業稅的政治目標經濟目標和社會目標並不是完全一致的，要做到相互協調和相容，充分發揮物業稅最佳化資源配置、調節財產分配、增強政府實力等多方面的功能作用。
其次，本文提出物業稅具有“累進增益調節稅”功能的新概念：物業稅與經濟發展水平和人均國民收入、財富擁有量呈正相關性，物業稅收入與房地產價值及政府公共服務水平呈正相關性，物業稅支出與各方面受益程度與市場價值呈正相關性，物業稅地位與國家的社會管理能力與稅收徵管水平呈正相關性。並形成鏈式累進性和增益機制。成為房地產經濟和財產分配的“內在穩定器”。目標是調節調節房地產價值級差和實現溢價回收，維護社會公平,改變目前我國基尼係數繼續增長，並可以逐步將其減少三分之一。
三、國外的經驗和借鑑
國外物業稅制度的共同特點是物業稅構成地方稅收的主體稅種；在遺產稅和贈與稅開徵上，各國根據本國國情做出了不同的選擇；在財產課稅的管理許可權上，目前向地方分權的傾向已成為主流；從物業稅的徵管看，各國的配套措施完備齊全，如設有專門的評估機構進行不動產評估、這些機構都設立詳細的資訊儲備、多采用計算機批次評估程式等
透過對中外物業稅收體系的比較，我認為中國現行物業稅是“缺失性配置”模式。表現在：只開徵了個別財產稅，沒有開徵一般財產稅；只對國有集體財產開徵，沒有對個人財產開徵；只對開發環節開徵，沒有對流通、保有環節徵收；只對部分財產開徵，沒有對財產全面開徵；只有中央的稅權，沒有地方政府的稅權；由於不是確切意義上的財產稅，導致了政府調節手段的缺失。物業稅早已成為發達國家地方財政收入的主要來源；一些分稅制國家的地方政府對隸屬於自己的財產課稅擁有較大的稅權和財權。我國稅權高度集中於中央，地方基本沒有稅權。財產估價在一般財產稅的徵收中非常重要，它關係到財政收入的多少和納稅人實際稅負的輕重。許多國家的稅務部門專設有財產評估機構。關鍵是要建立一個合理、可持續的物業稅體系。因此我國需要從制度上、機制徹底改革完善現行稅制,結束財產保有層面的無稅狀況，建立起在收入和財產層面全方位調節和縮小貧富差距的物業稅租費三位一體的法律體系框架。
透過與國外比較，實現物業稅制度的公平與效率目標並非易事。國外物業稅的經驗和做法給以下方面的啟示：①設立較大的評估單位。應在一個省內，統一對財產進行集中評估，並運用計算機等現代評估技術改進和統一評估程式。②聘用數量充分和高素質的地方工作人員。③把物業稅基限制在最容易辨認的財產種類。④降低在不同區域內的評估差異。⑤商用財產有效稅率要高於住宅。⑥徵收非財產稅，如地方銷售稅和所得稅，來減輕對物業稅的依賴。⑦保護農業，農業財產有效稅率低於非農業財產有效稅率。⑧在非農業商業財產中，對採礦與伐木用較低的稅率，對銀行、保險公司和賓館採用較高稅率。⑨對製造業財產用較低的稅率。⑩鼓勵節能，對交通和公共水電財產徵收較高的稅。○11同樣的財產，城市的有效稅率高於農村。○12大城市郊區物業稅最高，增長也最快。○13對老年人、殘疾人、退伍軍入及確實有困難的特定人群降低稅率。
透過與國外比較，建立物業稅目標模式的制度安排和政策設計時必須充分考慮以下細節：①由哪級政府來確定法定物業稅率；②稅率應該定多高；③稅基定多廣；④是否與納稅人收入成正比；⑤是否應與由其支付的公共開支及納稅人的獲利相對應；⑥是否作為從富人向窮人進行財富再分配的工具；⑦是否調節對房地產業的投資環境；⑧對經濟有哪些影響和衝擊；⑨提高稅收管理質量；⑩處理地區之間稅收不平衡；○11具有調整城鄉價格體系、強化對財富的調節和緩解收入分配領域中的不合理狀況等積極作用；○12如何預防物業稅成為普通老百姓的一種負擔等。
四、物業稅的經濟增長目標
近幾年來，我國房地產二級市場上住房價格高攀不下，高房價成了全社會關注的問題．必須透過物業稅收改革對房地產市場進行宏觀調控，有效地調控房價，清理整頓稅費，降低房價，促進房地產市場的均衡發展。
從稅收的效率原則來看，我國現行房地產稅制在稅負水平、稅負結構、稅種設定、稅率設定、計稅依據和稅費體系等方面不利於最佳化房地產資源配置，影響了房地產業的健康發展。表現在：一是我國房地產行業稅收佔稅收總額的比重遠高於其所貢獻GDP佔我國GDP總額的比重，平均稅負高於國內其他行業，也高於世界其他國家的房地產行業。二是現行稅制在房地產流通環節稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環節稅種較少，稅負較輕。使得國家無法對房地產保有期間的自然增值部分參與分配，導致財政收入的流失。而“重流通”的局面，則抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的隱性流動。三是稅種間重複設定，難以體現稅收中性原則，給經濟執行帶來了額外的負擔。四是稅率設定不能適應房地產經濟發展的要求。五是部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產的市場價值。六是租、稅、費體系混亂，以費擠稅的現象特別突出，限制了稅收宏觀調控功能的發揮。租、稅、費三個經濟範疇，在理論上的區別非常明顯，但在實踐中，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。使得房地產業不堪重負，提升了居民的購房門檻，妨礙了房地產業的健康發展。
發揮物業稅在房地產消費環節和保有環節的調控作用，將有力地控制房地產市場的投資性需求。在房地產開發、銷售過程中，透過物業稅，可以促進住房市場的供求平衡。對轉讓國有土地使用權及其地上建築物、附著物所取得的增值收入開徵土地增值稅，對抑制房地產業投資過熱，促進產業結構、經濟結構協調發展，具有積極的作用。
要堅持徵稅、明租、少費。在我國，租、稅、費都具有增加財政收入的作用，實行租、稅、費分離，界定租、稅、費的基本內涵，劃清租、稅、費的基本界限，解決當前租、稅、費混亂的問題。取消土地出讓金的管理制度。改革土地供應管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，
降低房地產價格。從中國的實際分析，物業稅改革將一切稅費都統一為物業稅，由房產最後所有者繳納，占房產價格50％～60％的房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等等稅費由物業稅取而代之後，購房成本會有一個比較大的調整。物業稅的調節目標，是使房價下降20％到50％。建設成本下降50%，
穩定金融市場和消除城市擴張。物業稅款和消費者的支付能力是正相關的。物業稅的實施會減少消費者拖欠付款或停止付款的可能性，從而減少金融系統的不穩定性。〔物業稅對建築物收稅，促使土地開發強度下降，導致城市空間擴張以容納其人口。研究表明，物業稅可以消除不良的城市擴張
五、物業稅的公平目標
物業稅的公平目標，就是要堅持注重公平兼顧效率的原則，調節收入分配不公，從財產級差收益中籌集財力，緩解我國目前收入分配差距過度懸殊，改變目前我國基尼係數繼續增長，並可以逐步將其減少三分之一，促進社會公平正義。。
從理論上說，稅收調節目標是在一定的客觀經濟基礎上提出的，是為現實的公平和效率服務的。當效率問題突出時，稅收目標就主要為效率服務；當公平問題突出時，就主要為公平服務；當兩者矛盾尖銳異常時，協調兩者矛盾成為主要任務。而在目前中國公平成為突出問題的形勢下，物業稅具有較強的調節貧富差距功能。對財富的存量徵收物業稅，並對不同規模的財產實行差別對待，財產多的多納稅，財產少的少納稅，沒有財產的不納稅。這樣可以從富人手中轉移一部分錢到窮人手中，以達到均富的目的。
物業稅對財產如何進行公平調節？一般將財產作為儲蓄對待。家庭的財產是指一定時點上家庭所擁有的經濟資源(財富)的總值，它是一個存量，是家庭各個時期儲蓄的積累，又稱它為總儲蓄。政府對家庭的財產課稅，實質上是對家庭儲蓄的成果課稅，這對家庭的儲蓄行為產生一定的抑制作用。尤其是在家庭沒有遺產目標時，這種抑制作用將更為明顯。換句話說，物業稅會鼓勵人們把更多的收入用於當期消費，而不是用於儲蓄；而我國居民恰恰是注重儲蓄而不願當期消費。另外，我們還可以把財產視為資本收益的資本化價值來理解財產稅對儲蓄的影響。也就是說，可以把對財產的課稅視同為對資本收益(利息)的課稅。因為在完善的資本市場上，對資產價值課徵的一定比例的稅收實際上可以轉化為對資產收益課徵的所得稅。
例如，假定資產價值為1000元，市場利率為10％，這時資產的年收益為100元，如果政府課徵5％的財產稅，稅額為50元，這相當於對資產收益課徵50％的所得稅。我們可以用公式來表述物業稅與所得稅的關係。設V為資產的價值，Y為資產的年收益，i為市場利息率，則：
Y＝iV (式1)
或V＝Y/i
設物業稅稅率為TP，所得稅稅率為TY，為了使物業稅與所得稅稅額相等，必須有：
TPY/i＝TYY (式2)
或TY＝TP/i
在上面的例子中，TP為5％，i為10％，因而TY一定等於50%。由於對財產課徵TP的物業稅，相當於對財產收益(利息)課徵了TP/i的所得稅。這顯然減少了財產存量。在稅收收入一定的情況下，課徵物業稅會比課徵等量的所得稅導致人們進行更多的儲蓄，換句話說，在稅額一定的情況下，物業稅對儲蓄的影響要小於所得稅。因為人們會將更多的資產透過貨幣形式儲蓄。
加大物業稅對房地產級差地租收入或房地產溢價的調節。在市場經濟條件下，土地、住房是一種資產，是稀缺資源。隨著城市經濟的發展和城市化程序的加快，經常出現投資於某一地塊或地段的收益外溢化現象，並在土地使用權的作用下轉化為級差收益，即引發周邊或兩邊不同地塊產生級差收益，進而引起房價大幅攀升。大體有以下幾種狀況：一是投資於城市地鐵、輕軌和高速公路會引起其兩邊地塊，特別是站點周邊地塊產生級差收益，使房價大幅攀升。二是投資於公園、綠地、森林會引起周邊不同地塊產生級差收益，使房價大幅攀升。三是投資於城市車站和碼頭會引起周邊不同地塊產生級差收益，進而使房價大幅攀升。四是投資於城市地區或城市副中心、區中心以及大型超市，會引起周邊不同地塊產生級差收益使房價大幅攀升。五是投資於名校，大型公共文化、體育、娛樂設施也會引起周邊不同地塊產生級差收益、房價大幅攀升。
對於上述經濟現象，許多經濟學家把其看成是宏觀投資，並把這種投資引發的周邊或兩邊一定範圍的不同地塊產生的級差收益歸入級差地租Ⅱ；或者把這種現象看作是城市土地投資的“地租效應擴散性強”，“積累性大”，因而不僅會增加直接投資地塊的級差地租，而且會提高相鄰地塊的級差地租。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特點。級差地租Ⅰ是以等量資本投入等量面積，是丰度和位置不同的土地所產生的超額利潤轉化而來的。級差地租Ⅱ是以等量資本連續投入同一塊土地上產生不同的生產率所形成超額利潤轉化而來的。級差地租Ⅲ則不一樣，它是投資者投資某地塊產生級差收益的同時引發了周邊不同地塊產生級差收益，並在土地所有權作用下轉化為地租的。
物業稅承擔的一個很重要的功能是房地產價值的溢價回收(value capturing)。由於政府在基礎設施和公共服務的投資被資本化入房地產的價值中，公共投資提升了私有土地和房屋的價值。私有業主的財富憑空增加很多，房地產的評估值也隨之提高，猶如天上掉餡餅。這樣物業稅可以將政府行為帶來的房地產增值部分地以稅收的形式擷取，避免私有業主佔取全部不勞而獲的財富增加。因此，物業稅實質是對三種級差地租收入的調節。特別是透過累進的稅率，將級差地租Ⅲ大部分收入集中到國家。
採取租金收益。即以不動產租賃價格（租金）作為計稅依據。以年度租金收益為計稅依據，經濟發展所帶來的升值因素可以在稅收收入中得到較好的體現。同時，從公平和公正的角度講，稅收調節基於不動產的實際用途也更符合量能支付原則。但對於某些特殊型別的不動產，如用於公共用途而保有的不動產，往往並不存在公開的市場價值，如何確定其年度租金收益成為一個問題。各國目前的解決辦法是在估算房屋建築物的重置成本減去折舊後，再運用一個合理的貼現率去確定名義租金。土地面積。以土地面積作為計稅依據，採用的是從量計徵的課稅方式。
六、物業稅的稅收收入目標
物業稅的收入目標，是為地方政府提供了長期穩定的、可持續的收入來源，提高物業稅佔地方財政收入的比重，增強地方政府投資教育、衛生和社會保障等公共產品的供給能力。特別是成為地方稅體系中的主體稅種。從地方政府職能轉向提供公共服務角度出發，我國政府支出責任加大，政府今後的主要職能是提供與老百姓生活密切相關的公共品。公共服務分兩個層次：一是支出責任，即中央的支出責任；第二層次是管理責任，主要指地方政府的管理責任。地方政府主要指縣市，縣是歷史上最穩定的建制，以縣為單位提供公共品比較合適，因此基層的縣級政府應該承擔更大提供與老百姓密切相關的公共品責任。讓縣級政府有財力提供公共服務，須以財稅改革為契機構建縣市稅制。我國名義上有地方稅，但是集中在省一級，縣級政府財權十分有限，縣級政府最需要財權。物業稅作為最合適的縣稅有四個理由：地域性強。不同地區房價、地價差別大；地方政府易於管理；符合服務收費原則；放在縣稅裡，有利於物業稅的建設。
物業稅能否成為主體稅種，主要依據有兩點：一是物業稅收的作用：二是物業稅收入佔地方稅收總收入比重的大小。從物業稅收的作用來看，物業稅的開徵影響地方政府財政收入結構：一是由於流轉環節是一次性徵收，而保有環節是持續性徵收，物業稅改革會減少當期一次性稅收，增加長期持續性稅收。二是在城市房地產大規模開發階段，在城市房地產穩定發展階段，物業稅改革將使保有環節稅收增加而流轉環節稅收減少，稅收淨增加。三是在流轉環節稅收是對新開發、銷售或轉讓的增量不動產徵稅，而保有環節稅收是對持有的存量不動產徵稅，由於存量房地產的基數大於增量房地產，使稅基擴大，會對當期稅收減少產生一定的抑制。透過增加地方稅收，不斷加大對地方教育、衛生醫療、就業和社會保障、生態環境建設投入，不斷改善人民群眾的生產生活條件，滿足人們公共產品需求。
物業稅收入佔地方稅收總收入比重的大小來看，現有稅收不具備主體稅種的條件。從國家稅務總局釋出的統計報告中獲悉,十五期間,我國房地產業稅收完成5190.98億元,年均增長41.4%,增幅在各行業中居於首位；十五期間,房地產業稅收佔全部稅收比重為3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9個百分點；佔第三產業稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大產業中比重上升最快的。
開徵物業稅的收入目標，有以下五種測算形式：
第一種是國家稅務總局地方司副司長高世星的估計，按現有的涉及房地產的6個稅種(一共9個，後3個忽略了)的收入規模，以2002年為例，佔全國稅收收入的2．36％，佔地方稅務局收入的5.9％，是有相當收入規模的。改革以後的統一規範的房地產稅，它的收入規模至少應該在1500億到2000億之間，這個稅率按照低稅率的原則確定，最關鍵的因素就是房地產稅的收入規模。這種預測數量較少。
第二種是某市內經濟技術開發區的物業稅模擬，2006年某省轄市財政局對市內經濟技術開發區納稅單位120個免稅單位11個及8個區部分重點稅源戶,共計400個單位的房地產資料進行了評估。稅收可增長50%。房地產業的稅收規模可達2000億元以上。基本結論是：
以總體稅負不變為原則，以稅收收入目標值與房地產模擬評稅計稅價值之比匡算稅率，分別為1.44％和0.8％。其中：評稅價值如果不包括原未計入房產原值土地評稅價值，測算稅率為1.44％；評稅價值如果包括原未計入房產原值土地評稅價值，測算稅率為0.8％。
評估後，房地產評估值為807億元，其中房屋401億元，土地406億元(其中未含在房產原值中的土地的評估值為358億元)。與房產原值527億元相比，增加280億元，增長53％，主要原因是計稅依據中增加了部分土地的評估價值。
第三種是以某省轄市的`資料進行模擬測算，物業稅在現有規模基礎上可增長一倍，達到2600億元。根據《2005年某省轄市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2005年末市區居民人均住房使用面積17.2平方米，其中市區戶籍人口393.19萬人，那麼至少有住宅面積6762.87萬平方米(非住宅物業暫不考慮)。假定人均免稅面積為10平方米，以2003年商品房銷售價格6000元／平方米為單價進行測算：假定稅率為0.5％，物業稅收入將在8.5億元左右，比城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅這三個稅種的收入總和多4億左右。
就居民負擔來說，如果一套價值40萬的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應繳物業稅為1100元；如果擁有一套價值100萬的商品房，居住人口為3人，稅率為0.5％，年應繳物業稅為4100元。
以整個市目前的人均負擔看，物業稅的人均年負擔在200元左右。按照2003年市區居民人均可支配收入12898元，地方財政一般預算收入為150億元來測算，物業稅負擔占人均可支配收入的1.6％。佔地方財政一般預算收入的比重為5％。
開徵物業稅後，可以改變目前的對房地產交易環節稅負重，而對持有環節稅負輕的不合理現象，過分側重房屋流轉環節的稅收不利於房產的自由流動，稅收收入不穩定且增長乏力。如果重視對房屋持有環節的徵稅，地方政府為了獲得更多的稅收收入必將重視城市環境的建設，重視人民居住質量的提高，地方政府的行為會更加符合公共財政的要求。
第四種以全國個人購買的商品房總量測算。據統計，到2003年全國累計銷售給個人的商品房89億平方米，加上2004年47949萬平方米和2005年66962萬平方米，合計100.5億平方米，2005年中國統計公報公佈的城鎮人口56212萬人，人均17.9平方米麵積，以10平方米麵積為免稅基數，全國合計有44.4億平方米麵積納稅，按照2005年全國平均每平方米2700元計算，金額11988億元，按0.5%稅率，應當徵稅5994億元。
第五種是綜合對廣東各縣、地級市以及全國35個大中城市的分析，物業稅收入是根據城市市區的資料來計算的，不包括郊區和市屬縣的稅收收入，財政收入的資料一般都包括郊區和市屬縣，因此住宅物業稅佔地方財政收入的比例將被低估。實行物業稅改革之後，住宅物業稅收入將成為地方政府新的稅源，加強了房地產稅收在地方財政中的地位。從三個層面上看，實行改革之後房地產稅收總額將佔地方財政收入的10％到20％。另外，物業稅改革之後不斷有新房加入作為稅源，而新房的稅率擬定為1％，因此住宅物業稅的整體比重將會上升。目前的經營性用房相關房地產稅收的徵收存在著很大問題，相當部分房產的價值按照房產原值計算，造成房產價值的低估引起的稅收流失。實行物業稅要對經營性房產的稅收評估進行規範化，這就會增加經營性房產的房地產稅收。因此，物業稅將逐步成為地方的主體稅種。表1可以看出，物業稅總額佔地方財政收入的比重最大值為27.84%，最小值也有10.23%
專案 住宅物業稅收入（億元） 住宅物業稅佔地方財政收入百分比（%） 物業稅總額佔地方財政收入百分比（%）
最小值 0.65銀川 2.84福州 10.23長沙
最大值 47.85上海 11.94蘭州23．9 27.84海口
中位數 3.51廈門 5.32上海 14.81天津
如果按照以上六種方法的計算，開徵物業稅的收入規模區間是2000億元到6000億元之間。
物業稅佔稅收和地方稅收的比重：2004年全國稅收總額24217億元，其中中央稅15814億元，地方稅8403億元，2004年，來自房地產業的稅收(不包括耕地佔用稅、契稅、關稅，下同)為1369．6億元，約佔當年全國稅收收入的5．7％。
按表4.2所列的2000億元的收入規模計算，物業稅佔全國稅收的百分比8.3%，佔地方稅收的23.9%。按6000億元的規模，物業稅佔全國稅收的百分比24.8%，佔地方稅收的71.4%。因此，物業稅具備了成為地方稅主體稅種的條件。
表.2 物業稅的收入規模佔稅收的比重
專案 2004年1369億元 按2000億元收入規模 按6000億元收入規模
佔全國稅收百分比（%） 5．7 8．3 24．8
佔地方稅收百分比（%） 16．2 23．9 71．4
七、物業稅的改革目標
從中國的實際出發，物業稅改革的重要目標是《中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》提出的：穩步推行物業稅，規範土地出讓收入管理辦法。如何處理好開徵物業稅與土地出讓金的關係，成為一個難點問題。本文提出用取消土地批租制，開徵土地稅，同時實行土地年租制度，使物業稅和年租製成為房地產經濟和土地管理的內在“穩定器”，成為地方財政體制的收入來源。
土地批租制滿足了城市財政支出壓力不斷增長的需要。改革開放以來，我國城鎮化比率不斷提高。從發展趨勢看，在未來相當長的一段時間內，城鎮化比率仍會持續提高，這對城市財政支出提出更高的要求和壓力，導致了城市財政赤字的不斷增加，導致交通擁堵、水資源、能源與土地的短缺。為了維持有限的環境承受能力，土地批租制滿足了這種需要。因此土地批租實際是地方的土地財政。
據統計，1990年到1992年土地出讓金收入分別為10.5億元、11.3億元和525億元。據有關部門統計，1992年到2003年全國土地出讓金收入累計達1萬多億元。另據《中國國土資源年鑑》的統計，我國2001年、2002年全國土地出讓金分別為1295.79億元和2416.79億元，佔當年GDP的比重分別為1.18%和2.01%，而2004年的土地出讓金5894.14億元，佔當年GDP的3.69%.2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，佔GDP的3.82%,佔同期地方本級財政收入15092億元的1／3還強。我國現有的土地批租政策，在很大程度上緩解了城市政府的財政困難。但是土地批租制度也存在不少問題：隱藏並積累了城市公共財政風險。導致資源的不合理配置。不利於宏觀經濟的穩定執行。不利於滿足居民的合理居住需求。不利於創造就業。不利於弱勢群體利益的保護。不利於黨風廉政建設。不利於獲得長遠利益。
改革的思路是：國家將土地使用權完全徹底地交給土地使用者，建立所有權國有化、使用權私有化的新型土地制度。建立高度市場化的土地經營制度。取消土地使用權期限的限制，土地交易僅在土地使用者之間進行，市場化的土地經營制度為房地一體化消除了障礙，為城市房地產統一經營管理提供了有利條件。
規範土地費體系，將土地批租改革為土地使用費，併入土地稅中統一徵收。由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金(土地使用費)，可以大大降低地價所佔比重，從而降低商品房的價格。可對第一次取得土地使用權收取土地補償金，土地補償金的額度低於當前的土地出讓金，然後逐年收取地租性質的土地使用費。補償性收費符合行政收費的特點和功能，應以保留，補償性收費主要有設施補償費、勞務補償費和工本補償費。設施補償費是指為使國家對公共服務設施投入的資金得到一定的補償，向使用該設施的單位和個人收取的一定金額的使用費，以保證這些設施的正常執行和維護，推動整個城市的良性迴圈。勞務補償費用是指對土地資源不進行資金投入，而只是對活勞動的補償，如政府平整土地作為停車場，停車場費以及為辦理各種土地轉移手續所收取的費用，屬於勞務補償型費用。工本補償費是指為加強土地管理，確定土地產權，建立地籍檔案，土地管理部門鬚髮給土地使用者的各種證件、證明，印製這些證件的費用要得到補償，因此，要收取工本費。
八、物業稅的法律體系
制定《物業稅法》及《實施細則》，是實現物業稅目標模式的載體。應當採取由最高權力機關制定全國性法律的立法模式，以“寬稅基、少稅種、低稅率”為指導原則，確定物業稅的納稅義務人、徵稅範圍、徵稅物件及稅目、徵稅環節、稅率、計稅依據減免稅規定以及徵收管理等內容。確立我國物業稅法律體系的基本框架是：構建以物業稅、遺產稅和贈與稅為主體以土地年租金為基礎、其他房地產稅費為輔助的科學合理的房地產稅、租、費體系，同時提升物業稅收的立法層次並適度分權，建立完善房地產估價制度等稅制改革的配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
一是將現行房地產保有環節的房產稅和城市房地產稅合併，對土地、房產開徵統一的物業稅。
二是統一內外稅制，納稅人為內外資企業單位、經濟組織和個人。
三是取消城鎮土地使用稅和土地增值稅。首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家保有土地所有權，而將土地使用權有償出讓給土地使用人。從法學理論上講，土地使用權屬於地上權的一種，地上權人有償取得地上權時，須向土地所有人按期支付約定地租(土地出讓金)。從經濟學的角度講，市場經濟條件下，土地作為一種生產要素進入市場，要求國家以所有者的身份或產權主體的身份進入市場。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。既然以出讓方式取得土地使用權的土地使用者已經繳納了土地出讓金(地租)，故不應再次繳納地租性質的城鎮土地使用稅。其次，從理論上講，隨著房地產市場的競爭加劇，行業利潤逐步趨於平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。從實際徵收情況來看，土地增值稅計徵煩瑣，徵收阻力大，徵收效果差，應考慮予以取消。至於取消增值稅後產生的收入流失，可借鑑國外做法，把土地增值所得併入一般所得計徵所得稅。
四是適時開徵遺產稅和贈與稅。遺產稅和贈與稅的開徵將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。其目的主要不是出於財政收入的考慮，而是協助個人所得稅，調節財富分配，促進社會公平，因此，應該採取高起徵點和高的累進稅率。從目前中國的稅收徵管水平出發，遺產稅應採用總遺產稅制度。
五是設立土地年租制。將原來的土地批租改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
六是清理房地產行業亂收費，將具有經營性的房地產收費從行政事業性收費中分離出來，規範政府行為；將一部分名費實稅的收費改為稅，對需要保留的收費納入規費系列，納入財政預算管理。
【註釋】
〔1〕Aaron,H．J．and Munnell,A．H．，“Reassessing the Role for Wealth Transfer Taxes”，National Tax Journal，V01．XLV．1992.pp．119—143．
〔2〕Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，”The Effects of Foundamental Tax Reform”，1997．pp．11—13．
〔3〕中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定. 人民出版社, 2003:23-24
〔4〕中央關於制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議. 人民出版社, 2005:22-23
〔5〕張守文, 稅法原理. 第2版, 北京大學出版社, 2001:34-35
〔6〕中華人民共和國2005年國民經濟和社會發展統計公報, 經濟日報, 2006
〔7〕李實、魏眾、丁賽, 中國居民財產分佈不均等及其原因的經驗分析, 經濟研究, 2005(6): 15-17
〔8〕劉劍文, 財稅法教程, 第2版, 法律出版社2002:268-269
徐盂洲(主編), 稅法, 中國人民大學出版社1999:256-257
〔9〕賈康, 國有資產管理二題, 財政研究, 2004(4):2-4
〔10〕2004年城鎮房屋概況統計公報, 中國城市建設出版社, 2005:105-106
〔11〕中國人民大學中國社會發展研究報告, 中國人民大學出版社, 2005:200-201
〔12〕［英］亞當．斯密, 國民財富的性質和原因的研究, 商務印書館, 1981:422-423
〔13〕Robert A．Haugen， “Modern Investment Theory”，Press Hall International Inc. 1997 51．
〔14〕中國統計年鑑2006, 中國統計出版社, 2006:579-580
〔15〕中國財政年鑑2006, 中國財政出版社, 2006:235-236
〔16〕Fisher, Ronald， “Intergovernmental Incentives and Local Fiscal Behavior”，Working Paper， Michigan State University,1988.78．