物業管理對房地產銷售價格的影響分析論文
摘要：房地產開發商在大中城市開發建設的樓盤，多以城市居民住宅小區為主。隨著城市居民對居住環境要求的提高，很多房地產開發商透過對房地產市場的研究發現，城市居民住宅小區建設的高檔化與高階物業公司進行強強聯合，對商品房售價具有重要而積極的正面影響效應，且以此顯示了物業管理對新建商品房定價與二手房估價的影響力度。本文從物業管理對一級市場和二級市場的房地產銷售價格兩個方面，淺議物業管理對房地產銷售價格的影響，旨在為一、二級兩個房地產的市場銷售提供一些相應的借鑑或參考。
關鍵詞：物業管理；房地產；銷售價格；影響
依靠物業管理公司管理現代新建城市居民住宅小區，已經悄然遍佈全國各大中城市，使城市居民住宅小區與物業管理公司實施聯合管理變成了一種社會常態。提供城市居民住宅小區管理服務較好的物業管理公司，他們不僅為居民提供最基本的日常維修、小區的園林綠化和小區的保安保潔等優質服務，還要立足創新物業管理模式，向滿足所有小區業主全方位需求方向發展，為居住居民努力營造一個既安全又文明，既溫馨又和諧的良好生活環境。伴隨不斷開發興起的很多優質城市居民住宅小區樓盤的建設程序，過去曾被人們忽視的物業管理服務，已經漸漸得到了人們的認可，甚或是青睞。目前，不論是城市內的高檔小區，還是普通住宅小區，業主在購買商品住宅樓時，既要關注樓房的建築品質，又很在意房子在未來的升值空間。儘管影響城市住宅商品房的價值因素不是一個方面，但在今天備受人們重視房屋軟實力的背景之下，即有沒有物業公司的管理，則是人們考慮房屋能否在未來是否有升值空間的重要因素。
1物業管理公司的作用
1.1物業管理公司對房地產開發與銷售的支援作用
談到房地產價格，以市場作為考量標準，它具有房地產本身建造價格與市場價格雙重的實體價格基本特徵。房地產本身建造價格以市場用地、建材以及各種建築投資與支出為依據進行考量，其屬性為房地產內部掌控的價格。房地產的市場價格才是它面向消費者的真實價格。說到底，人們所說的房地產價格則是市場價格。事實上也是如此，只有將房地產放到市場當中，才能體現到它的具體價值。如果房地產還未進入市場，則無法對房地產價格進行具體定位，市場才是房地產價格的實際反映。當前，房地產領域存在的市場競爭極其激烈，房地產開發商極盡能事創造房地產熱賣點，而良好的物業管理公司的管理，則是越來越成為了商品住宅的熱賣點，尤其是對那些品牌樓盤更是不可或缺的市場熱賣點。這一點早已被業內外的所有人士達成共識。作為城市普通市民而言，他們在選購商品房時，同樣是要先了解住宅小區有沒有物業管理，如果有物業管理，它的服務範圍以及收費標準又是如何，這就是在說明，任何一個購房者都在關注小區的物業管理情況，併成為消費者選購商品房的重要條件。由此可見，物業管理公司對房地產的開發與銷售具有較大的支援作用。
1.2對房地產估價的助推作用
何為物業管理？根據我國《物業管理條例》當中的規定，體現如下幾個特點：一是由入住小區業主自主選聘物業管理企業；二是被聘物業管理公司須與業主依據我國《物業管理條例》規定，簽訂服務合同。合同內容需要包括對業主居住房屋及其配套設施、裝置和相關場地進行維修、管理和養護；三是對相關區域內環境衛生和秩序進行維護。物業管理公司依據服務合同約定完成這些規定動作，即為物業管理。實質上，物業公司的管理就是按照服務合同約定，以一系列的管理活動和服務行為，確保業主房屋得以正常、方便和舒適地利用與使用，確保房屋配套設施與裝置安全得以持續和高效地運轉，最終不會使房屋貶值而達到其保值增值目的。所以，小區物業管理公司管理活動與服務行為的優劣，對房屋的一、二級市場客觀而合理估價均有重要的影響，並使之成為房屋估價的重要因素。相對房地產來說，房地產開發商建房質量優的口碑當然是房屋消費者購買房屋的信譽保證，而優秀的物業管理則是人們入住房屋後生活質量的保證。所有購房者都明白，購房行為是短之又短的決策行為，但買房後的居住，少則是一代人一輩子的事情，多則還有可能是幾代人幾輩子的事情。從這角度說，購房人愈加關注小區的物業管理情況，因此，小區的物業管理對房地產的銷售具有越來越大的助推作用，難怪有些房地產開發商，他們很願意打出品牌的物業管理招牌，因為他們懂得，優良的物業管理已然成為商品房的品牌延續以及對房地產品牌進行有效傳播的軟實力。
2物業管理對房地產價格的影響
2.1物業管理對一級房地產市場銷售價格的影響
房地產一級市場是開發商銷售新建商品房的市場，也是房地產開發商重點關注的市場。影響一級房地產市場新建商品房銷售價格的因素有很多，比如新建商品房坐落的地理位置、規劃設計的房型、建設施工的質量、臨近四周的環境和開發商以及建築商他們自身具有的市場口碑等等，都可對新建商品房銷售帶來一定價格的影響。同時，從商品房自身具有價值量較大和流動性較差的特點來看，再加上目前開發商對一級市場上的商品房銷售方式多以期房銷售方式為主，這就使房屋購買者在選購期房時，不得不更多考慮房地產開發商、房地產建築商以及未來成型小區服務商（物業管理公司）的市場口碑。市場口碑以及傳播於市場當中的品牌是房地產開發商、建築商和服務商的一種無形資產，也是他們的良好信譽駐足市場的集中體現。在通常情況下，留存在市場上的高知名度和口碑以頌的美譽度是一家房地產服務商（物業管理公司）對一個房地產開發建設的商品房專案的品質和價格提升都有相當大的幫助，有時還可形成一個很好的熱賣點。說到物業管理公司對一級房地產市場銷售價格的影響，作用於房地產開發商和建築商身上，其影響的特殊性則是在於：當房地產開發商以及建築商通過了一定程度的投入以後，並使商品房達到了我國法規的相關銷售要求時，他們方可制訂面向一級市場的對外銷售價格，但商品房對外的銷售價格往往又都可以進行量化；可是，扮演房地產服務商角色的物業管理公司，儘管在期房還未成就時，也沒對未形成入住格局的期房小區開始進行管理服務時，它卻對期房的銷售價格卻已經產生了影響。但物業公司的這種影響則還是難以形成的量化式影響。由此可以看到，房地產服務商（物業管理）公司對一級房地產市場銷售價格的.影響，並非是它已經提供了什麼樣的管理或服務，而僅僅還是透過它的企業在物業管理市場當中所建樹的企業品牌，使期房購買者對未來小區的物業管理充滿信心，以在期房購買者心目中所產生的，對未來居住房屋的良好預期願望而實現對期房價格的良性影響。所以，房地產開發商和建築商在制訂面向一級市場期房銷售價格時，就已經將未來的物業管理因素給予了充分的考慮，並以其影響對期房價格進行了正確地評估。
2.2物業管理對二級房地產市場銷售價格的影響
相比房地產一級市場，房地產服務商（物業管理公司）主要是透過那些已經成就的大量而具體持續管理活動以及提供的服務對二級房地產市場銷售價格施加影響。從市場銷售形態上看，在商品房二級市場上所構成商品房的成交價格元素要比一級市場還要複雜得多，如果僅取二級市場商品房估價這個角度，對房地產服務商（物業管理公司）影響商品房價格進行簡要分析，便可更加明瞭房地產服務商（物業管理公司）對二級市場商品房價格的影響程度。（1）二級市場商品房售價的估價原則。根據我國《房地產估價規範》規定，對房地產實施估價，既要遵循合法原則，又要遵循最高最佳使用原則，既要遵循替代原則，又要遵循估價時點原則。本文因受篇幅限制，僅對“合法原則”和“最高最佳使用原則”進行簡要探討。對合法原則的理解，可從兩個層面進行說明：一是被估價的商品房必須是業主合法使用的，且有合法處分權的商品房（二手房），這是國家法律層面上的規制；二是小區有供全體業主共同遵守的業主公約和有各家業主與房地產服務商（物業管理公司）簽訂的合法有效的管理服務合同。這是因為小區曾經有了業主共同認可了的業主公約進行自覺遵守，而遵守業主公約則會對某個業主使用和處分自我房產有或多或少的限制，但對於與房地產服務商（物業管理公司）簽訂的管理服務合同，對小區某個業主使用和處分自我房產的權利和義務也有相應的明確規定或者是相關的約束。為此，對二級市場商品房（二手房）進行估價時，需要考慮房地產服務商（物業管理公司）的某些限制性約束，否則，將影響商品房（二手房）的正確而合理的估價。 對遵循最高最佳使用原則的理解：需要體現小區與業主雙重最高最佳使用因素的考量標準。業主自身不能以自我意志對房屋結構進行有潛在危害性的使用，如裝修拆除部分承重牆等，以確保對房屋的正常、安全和合理的使用。房地產服務商（物業管理公司）依據管理服務合同，確保及時維修或管護好房屋配套設施裝置，並做好小區環境協調工作，以可持續發展思路，保證房屋的增值空間。只有是貫徹了最高最佳使用原則，才能對商品房（二手房）根據市場變化進行正確而合理的客觀估價。這其間，同樣有房地產服務商（物業管理公司）很重要的影響因素。（2）二級市場商品房售價的估價方法。對二級市場商品房售價的估價方法有很多，但本文僅以成本估價法為例進行簡要解析。所謂的成本估價法是指對商品房（二手房）在估價時點當中而重新建構價格的方法，即市場時價估價法。當然，評估市場時價需要扣除商品房（二手房）的合理折舊，對商品房（二手房）做一個客觀而合理的市場銷售估價。因此，使用成本估價法關鍵是如何求取商品房（二手房）重新建構的價格與折舊。欲售商品房（二手房）所在小區房地產服務商（物業管理公司）管理與服務質量的優劣對欲售商品房（二手房）的折舊額度卻是有非常大的影響。欲售商品房（二手房）在市場估價上的折舊，它與會計理論上的折舊具有本質上的區別。在對欲售商品房（二手房）的實際估價當中，既需要考慮欲售商品房（二手房）物質折舊因素，又要考慮它的功能折舊因素，還要考慮它的經濟折舊因素。欲售商品房（二手房）的物質折舊，與房地產服務商（物業管理公司）有直接關係，如果他們提供的管理與服務確能保證房屋一直是處在正常使用狀態下，而又確保了房屋的設施裝置安全，並能一再保持它的持續而高效地運轉，最終不能因物業管理而使房屋自身貶值。所以，因物業管理而未減少房屋的意外破壞毀損，亦無杜絕延遲維修而致損壞殘存的現象，它將會降低物質上的折舊額度。在二手房功能折舊方面，如果房屋功能出現某些殘缺或者是房屋設施裝置落後而不適用最高最佳使用時，因其造成的房屋價值損失，有時是可以透過優良的物業管理給予彌補。比如從在市場上一直得到持續熱賣的小戶型二手房來看，凡是物業管理水平高和服務質量優的住在小區，相比那些無物業管理與服務小區或有物業管理和服務，但管理與服務質量又較差小區，其二手房的市場售價均相對高許多，這就充分說明了良好物業管理與服務對二手房並不怎麼嚴重的功能性缺損，不但不是影響房價降低的因素，反倒是使房價增值的原因。至於二手房的經濟折舊，同樣與小區物業管理難脫干係。假如因物業管理不到位而引起小區居住環境惡化，使小區空氣汙染嚴重，甚至有噪聲現象出現，都會加大二手房經濟折舊的額度。因為目前人們對居住環境的要求較高，愈加關注自己居住環境質量，所以，只有良好物業管理小區才能儘可能保持居民居住環境的良性治理。可見，二手房所在小區的物業管理水平，是影響二手房經濟折舊的重要因素。從一定意義上說，二手房小區的物業管理水平與房屋市場估價近乎為正比例關係。從二手房市場估價影響因素角度思考問題，權衡物業管理水平似乎很重要。人們對二手房所在小區的物業管理水平相比一級市場商品房更容易進行評價，業已格局成熟的小區，物業管理水平可使人們看得見和摸得著，究竟是何等管理水平則能一目瞭然。因此，好的物業管理水平檔次，則是促進二手房房價提高的一個因素，反之，又是降低二手房房價的一個因素。
3結束語
物業管理對房地產銷售價格的影響，關鍵是看小區有無物業管理，如有物業管理，還要看其管理水平與管理質量如何。在居民崇尚更優居住環境理念支配下，愈加重視居住小區的物業管理問題。市場售房實踐已經充分證明，物業管理對一級市場上的商品房銷售價格的制訂，具有提升售房價格的影響，起碼它是一個重要的影響因素之一，特別是優質的物業管理，其影響程度更大。對於二級市場上的二手房房價，有無物業管理或物業管理水平的優劣，同樣對欲售二手房的市場房價有著直接的影響，良好物業管理小區的二手房會比沒有物業管理或物業管理水平較差小區的房價高許多。由此可見，不論是一級房地產市場，還是二級房地產市場，作為房地產開發商或建築商，亦或是二手房業主，在對所售商品房進行估價時，均可將物業管理水平影響因考慮其中，以便對新建商品房或二手房進行科學合理的定價或估價，以物業管理因素拉動商品房快速進入市場銷售渠道。
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